丽雅花园营销策划报告汇.doc

目 录 项目市场分析 项目投资环境分析 2 宝山区“名府”品牌营造、管理与传播 32 广告策略及执行 一、 主打广告语 37 二、 宣传推广的核心概念 38 三、 媒介计划 39 合作方式建议 41 项目市场分析篇 项目投资环境分析 宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。九十年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。“十五”期间宝山提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。宝山区宝山区产业构成情况单位：亿元 #工业第三产业3.4 278.5 253.3 98.4 7.7% 2002年 530.74 6.76 353.8 314.67 170.2 9% 同比增长 39.6% 98.8% 27.0% 24.2% 73.0% / 资料来源：宝山区人民政府 图1-1 2001-2002年宝山区产业构成情况 资料来源：宝山区人民政府 1. 宝山区居民收入水平 2002年宝山城区居民年人均收入过万元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但这一差距正在不断拉近，从近两年的数据来看，宝山城区居民人均收入的增长速度远高于上海全市。未来宝山城区居民人均收入水平有望超过上海全市水平。 表1-2 宝山区居民收入情况 单位：元 上海城市居民人均收入 宝山城区居民人均收入 2001年 11,718 8,576 2002年 12,883 10,368 同比增长 9.9% 20.9% 资料来源：宝山区人民政府，上海统计年鉴 2. 市政道路建设 绿地建设 近年宝山区一直在推进大型公共绿地500米服务半径工程，做好外环线400米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和同济路立交桥等大型景观绿地全区新建公共绿地500公顷，人均公共绿地面积达到16平方米，绿化覆盖率达到38提高城乡绿化管理水平，国家园林城区A20公路、逸仙路高架扩建，地铁一号线宝山延伸段、轻轨明珠线至宝钢延伸段的建设，将市中心、宝山、内环、外环连成一线通，宝山的交通拥堵将得到切实的缓解，城市基础设施的建设水平也将整体提升，跨上一个新台阶。  表1-3 近期宝山重要交通线路建设情况 道路名称 建设情况 大动脉外环线(A20公路)西北段（沪嘉高速路同济路）12月20日全面建成通车共和新路高架已通车地铁一号线北延上海火车站－泰和路外环线轻轨明珠线江湾镇至宝钢已动工，预计北段同济路高架 通车吴淞越江隧道工程， 年6月竣工通车沪太路道路拓宽工程（新沪路至外环线） 已于年底通车蕴川路道路拓宽工程 吴淞工业区整治范围内的道路工程水产路、铁山路2002年9月竣工通车宝杨路、铁力路 已开工，预计2004年6月竣工 友谊路工程 年6月底完成 藻浜沿线桥梁全部取消收费起，吴淞大桥、江杨路大桥、蕴川路大桥、沪太路塘桥等藻浜沿线桥梁全部取消收费。这一举措使逸仙路高架、共和新路、沪太路及周边地区交通更加畅通，并降低企业和居民的出行成本，有利推动宝山区域经济的发展，特别是对宝山楼市，无疑是个大的利好消息。 宝山加快一般投资建设项目审批速度 宝山区政府一般性内外资建设项目的审批速度有望得到进一步加快。凡符合条件的一般建设项目通常指不需市有关部门审批的项目），宝山区将采取合并办理、同步办理、交叉办理、超前办理、上门直接办理等操作方式，简化项目审批、登记、发证的程序。现在一个项目的办理时间一般都压缩在60个工作日内，办理速度比以前又提高了1倍多。藻浜沿线桥梁全部取消收费资料来源：上海市房地产交易中心 从与全市各区域供求比的比较，看宝山商品房市场发展 2003年，上海房地产市场空前高速发展，供应和需求均急剧上升。在这样的背景下，我们来比较宝山的商品房市场和上海其它主要区域的商品房市场的供求比例。2003年上海各区域商品房批准预售与预售登记的比例见图1-3所示。 从图中可见，市中心区（包括9个区）和闵行、宝山区20