产权式小户型办公楼的开发前景分析汇.docVIP

MEMO 呈： 张 总 日期： 2003/08/11 拟稿： XXXXX 部门： 投资发展二部 主题： 产权式小户型写字楼的开发前景分析 刊号： ID－R002 签发： 意见反馈： ID－R002 产权式小户型写字楼 的开发前景分析 开开实业股份有限公司 投资发展二部 2003年8月目 录 第一部分 上海的写字楼市场………………………………………………………………1 一、上海写字楼市场的历史回顾………………………………………………..……..1 二、上海写字楼的需求预测…………………………………………………….………1 三、上海写字楼的供给预测……………………………………………………..………2 四、写字楼市场销售价格……………………………………………………..…………3 五、写字楼市场租金水平…………………………………………………..…………..4 六、2003年上海写字楼市场走势………………………………………….…………..4 第二部分 产权式小户型写字楼……………………………….…………………………...5 一、写字楼市场的新动向——产权式/小户型……………….…………………………5 二、产权式小户型写字楼开发的有利因素…………………………..…………………7 三、产权式小户型写字楼开发的风险……….…………………………………………8 第三部分 产权式小户型写字楼的实施……...…………………..…………….…………10 一、商圈和定位……………………………………………….….………………….…10 二、产权式小户型写字楼的设计……………………………..………………………..11 三、产权式小户型写字楼的营销策略………………………..……….…………….…14 第一部分 上海的写字楼市场 一、上海写字楼市场的历史回顾 1．休眠期（1949~1978年） 这一阶段，我国历经建国、三大改造、文化大革命等，经济上是计划经济，实行的是国有土地无偿划拨和房屋非商品化政策，因此上海写字楼市场整体处于休眠状态。从1949~1978年的30年中，上海市区仅有办公用房228万平方米，且大多数面积被政府部门使用。 2．启动期（1978~1990年） 1978年实行改革开放政策，我国开始从计划经济向市场经济转型，上海写字楼市场开始启动发展，从市场规模的扩张看，上海市1990年写字楼总量达599万平方米，比1978年增加了2.6倍。 3．高速发展期（1991至今） 邓小平南巡讲话促成了浦东乃至整个上海的经济腾飞，上海作为长江三角洲的经济龙头，吸引了全世界的关注，这为上海写字楼市的迅速发展带来了契机。上海市2001年写字楼总量达2474万平方米，比1978年增加了近11倍，比1990年增加了4.1倍。在这一阶段，亚洲金融风暴曾影响了上海写字楼市场，但由于上海经济的良性发展，上海的写字楼市场在短期下调后又得到复苏，在加入WTO和申博成功等利好因素刺激下，整体呈现高速发展。 二、上海写字楼的需求预测 对于上海写字楼的需求预测，应分析上海市经济发展状况、产业结构调整状况（产业类型及比例状况，就业趋势等）。当前，上海经济增长，促进了办公用房的建设随着中国对外吸引力的不断提升，WTO的加入，上海申博的成功，上海对外商务联系将更加密切，未来上海的企业规模将不断扩大，中小企业将迅猛发展，未来对办公用房的需求将会大大增加。2001年，上海写字楼建成面积为 62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。上海市场现有甲级写字楼总面积约为370万平方米建筑面积，平均入驻率90%。　　 新加坡 750 86% 香 港 547 90% 纽 约 2600 94% 东 京 2900 92% 上 海 370 90% 上海房地产市场经过几年发展，办公用房建设资源配置的市场化运作已基本成熟，企业的开发行为逐步规范，办公用房空置面积持续下降，的供应量还会增加。因为：(1)办公用房还没有达到饱和。从发达国家的经验来看，如美国，写字楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，写字楼与家居规模的比例达30％，而上海写字楼市场目前的规模为2万平方米，住宅市场规模为2万平方米，其比值为 ％，远远低于美国水平。.35%，商业用房占2.11%，写字楼占1.47%，其他用房占0.07%，写字楼