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亿嘉·左岸推广、营销方案 * 提案机构 北京美好生活房产经纪有限公司 第二部分：营销部分 第一章、销售策略 第二章、销售阶段划分及工作要点 第三章、销售周期 第四章、一期回款计划 第一部分：推广部分 第一章、城市环境 第二章、价值提炼 第三章、客群分析 第四章、营销策略 第五章、推广主线 第六章、计划排期 目 录 第 一 部 分 ：推 广 部 分 第一章、城市环境 城市前沿 对接三区 扼守交通 本楼盘所处的地块，其依托的城市环境主要有以下三个特点： 城市规划发展导向 地域价值的促进因素 城市边缘的不利因素 老城区的城市扩散、行政重心的向南偏移、新城区招商引资的急剧发展、南部支柱重工业的经济后盾明显凸出，使城市次中心区明显形成，使项目所在地距离城市次中心的心理距离越来越近 淮北本身城市较小，一定程度上冲淡了距离感所带来的不便；星罗棋布的矿区等重工业的散点式分布，使城市与郊区的界限逐渐模糊；近几年新楼盘在新城区激增，加速了城市化进程，为城市前沿做好了居住移民的市场铺垫；相山路作为交通干线地位的明确，以及配套设施的逐步完善，使诸多楼盘能够以此为中心向两侧铺张。 周边生活配套缺乏，区域认知度低于城市中心区，使得楼盘往往无法吸引远距离的购房者—这一点，成为楼盘在推广中所必须深刻加以注意的内容。 ---第一章、城市环境 城市前沿 对接三区 扼守交通 第 一 部 分 ：推 广 部 分 相对地理位置 有利的政区环境 淮北向南发展 意义 处于相山区的南部边缘，南部与濉溪县连接，东南遥望烈山区。楼盘地点与相山区中心相距4公里，与相山区次中心相距3公里，与濉溪县中心距离2.5公里，与烈山区距离10公里 相山区与濉溪县逐渐融为一体，而本项目处于两大板块的交界地带；项目距离这两大区域都极近。两大市区中心的结合，为本项目提供了非常广阔的市场空间，使楼盘能够瞄向更庞大的购买群体，吸引相山、濉溪两个区域的购房客户。 濉溪的迈进超过相山经济发展势头，使项目所在片区成为了卫星城市群的未来中心，为楼盘赋予了极高的升值潜力。烈山区的距离参照，缓解了项目片区的距离感。以开发区为中心，带动了大批的人口流动 使更多的工业人口、第三产业人流涌入周围，创造了巨大的购房需求。 ---第一章、城市环境 城市前沿 对接三区 扼守交通 第 一 部 分 ：推 广 部 分 相阳路 烈山-相山 202省道、人民路、渠沟路 南部入相山货运 相山路、相阳路 宿州-相山 濉海路 濉溪-相山 线路 地点 相山与南部的对外交通主路线，大体上距离本楼盘所在地都比较近，也就是说，项目所在地处于交通要塞位置。从而，为楼盘推广提供了信息传播的便利性，选择适当的平面媒体，加速楼盘信息流动。 越来越多的人每天生活、居住、工作在几个区之间。老城区市民日益认可本片区；并创造了大量的工作岗位，带动一部分市民由于工作原因产生“钟摆”式运动，居住地点与工作地点间的距离矛盾，使其倾向于在这一片区产生购房期待。 优势1 优势2 微观劣势 交通配套状况不理想，东为虎山路延伸的土路，北为尚未开发的平房区，西为河岸景观带（偏重休闲，不具备交通功能）；一期项目偏于整个项目的北侧，与惟一交通便利的南黎路之间受未开发区域阻隔 ---第一章、城市环境 小结 不利背景因素 有利背景因素 项目所在地目前并不拥有较高的人气，且从微观上讲地块位置并不很优越。诸多其他楼盘的位置处于本项目与城市次中心之间，成为本项目吸引来自城市中心地带的潜在购房者的重要威胁。房地产行业的发展趋势以及宏观层面的不确定性，本地楼盘开发盘量的过快增幅、07年市场消费能力的集中释放，等 城市未来发展的预期及一定的市场消费惯性，成为项目开发的消费市场支撑。项目本身的濉河生态资源的稀缺性、小户型、高品质的产品特色、低价入市的销售策略。 第 一 部 分 ：推 广 部 分 ---第一章、城市环境 第二章、价值提炼 品质生活 精质建筑 教育配套 便利生活 价格潜力 水景独有 本楼盘的主力优势主要有以下几点： 淮北的很多楼盘，不注重外部原有景观向楼盘的嫁接，且内部景观不构成强势亮点。 对比优势背景 a、濉河的知名度，生态公园的独有性，楼盘形象凸出于其他楼盘。b、濉河生态公园，使楼盘获得了良好的外部景观空间。缓冲楼盘所在片区的距离感。c、使外部景观与小区内部景观融和成片，极大提高楼盘附加值。e、缓解楼盘首期推广时在景观环境塑造方面的压力，成为楼盘价值的强势补充。 具体优势 降低消费门槛，迅速抓住客户。衬托楼盘品质，使楼盘物超所值，提高楼盘被认可度。 抓住消费心理 涨幅空间 预留