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酒店式公寓专题 2008年1月 研究框架 酒店式公寓基本概念 定义 酒店式公寓发展历程 项目分布 供应量 建筑形式 容积率 价格 户型 装修 物业管理 客户 小结 酒店式公寓市场分析 酒店式公寓重点个案研究 酒店式公寓的机遇和挑战 酒店式公寓专题研究结论 THANKS！ 客户分析 地域分布：朝阳区客户为主，项目周边客户居多，外地人也有相当比例； 年龄特征：25—35岁左右的的青年比重最大； 职业特征：周边工作的年轻白领，专业投资客； 收入水平：中高收入阶层； 家庭结构：单身或两口之家； 购买目的：户型较小，自住兼投资者居多，约占70%。 供应市场分析 元大都 项目点评 区位优势，四环以内，位于第二学府区之中，紧邻元大都公园。 交通便利，临近地铁13号步行仅五分钟，东邻京承高速，南临北土城西路。 区域相当成熟，周边配套非常齐全，教育资源优势明显。 受90/70政策影响明显，规划户型比例也被迫重新调整，但设计上也保留了两套连通使用的可能性。 供应市场分析 元大都 供应市场分析 重点个案分析 燕莎class 位置：朝阳区新源里新东路14号 投资商：华盈置地集团有限公司 开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公 物业管理：美国宾至国际 全案策划及营销代理：21世纪不动产，北京中天大业 整合推广：今久传媒（北京） 占地面积：4301平方米 总建筑面积：15330.9平方米 容积率：2.2 供应市场分析 燕莎class 项目概况 物业类型：公寓； 楼型及数量：1栋7层塔楼公寓； 开盘时间：2006年10月27日； 入住时间：2008年6月； 产权：50年可注册； 总户数：155户； 车位配比：1.6：1，地下78，地上18。 层高：3.25米； 物业费：8元/平米 供应市场分析 燕莎class 户型情况 208——265 127——164 价格区间（万元） 15% 24 79/87/90/100 一居 85% 131 48/50/62 零居 所占比例 套数 面积范围（平米） 户型 主力户型以零居小户型为主，比例占到了85%，纯小户型以投资为导向的项目。 户型分析 户型分析： 1、 格局方正，独立厨卫； 2、起居室与卧室分开，动静分区明确； 3、卧室带步入式衣帽间； 4、卧室和起居室均有采光，居住舒适度相对较好。 供应市场分析 燕莎class 供应市场分析 燕莎class 价格及销售 销售状况：自07年10月27日开盘以来，在售的三层共70套房现在还剩5、6套，销售率达到90%。另有三层未开盘，具体时间未定，但该开发商有捂盘嫌疑。 60套/半月（开盘至今） 销售速度（套/月） 27000 最高价（元/平米） 占总体的41%（其中有三层尚未开盘） 销售率 26500 现均价（元/平米） 25000 现起价（元/平米） 26500 开盘价（元/平米） 客户分析 地域分布：北京以朝阳区为主，约占60%，其中燕莎区域及周边居多； 年龄特征：基本30——40岁； 职业特征：外企高管，外国领事，私营业主，专业投资客； 收入水平：高收入阶层； 家庭结构：单身或两口之家； 购买目的：投资客居多，约占80%，小户型自住也有一定比例。 供应市场分析 燕莎class 供应市场分析 燕莎class 项目点评 地处燕莎商圈，紧邻使馆区、昆仑饭店、京城大厦、东直门商务区 区域配套成熟，商务分为浓厚。 交通便利，紧邻地铁2号线、城铁13号线、机场高速公路和机场城铁 。 户型比较单一，零居为主，总价适中，更适合投资。周边租金水平较高，投资回报可观，很有投资潜力。 供应市场分析 重点个案分析 世奥国际中心 地理位置：朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米 开发商：北京信远时代房地产开发有限公司 建筑设计单位: 广东省建筑设计研究院 总占地面积：8078平方米 总建筑面积：110000平方米 总套数：500多套 供应市场分析 产品信息 建筑形式：1栋塔楼，分为东西2座 建筑层数：28层； 东座7-28层为酒店式公寓 西座7-18层为写字楼、19-28层为酒店式公寓 户型面积：酒店式公寓户型：60平米的0居；85、95平米的2居；100平米小三居 层高：公寓3.3米； 世奥国际中心 东座 西座 商 业 供应市场分析 产品信息 装修标准：精装修（3000元/平米） 电梯：6梯17户 平均使用率：70% 车位： 340个 （租售暂定） 物业费：5.90元/平方米/月 开盘时间：2007年11月18日 入住时间：2008年12月 其他：商业（1-5层，约1.5万平米）； 会所（第6层，约3000平米）；写字楼（约2.3万平米） 世奥国际中心 供应市场分析 销售价格及客户信息 销售价格：180