关于容积率的分析汇.doc

容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与面积的比值。规划用地面积规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。有一项目用地6500M2，规划容积率为36，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积） =23400/2275≈10层3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,两者其实并不相冲突.例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪楼间距，日照间距大面宽不一定损失容积率同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小Ic表示 一般的说开发项目大多要带有一定的风险和不确定性，所以Ic应高高于贷款利率。 财务净现值的公式：FNPV=∑（CI-CO）t(1+Ic)-t FNPV≥0说明项目可行，可以接受该种类型的项目，反之不行 例如(我们假设Ic=10%) 年份 0 1 2 3 4 5 现金流量 -1000 -8000 500 500 500 1200 FNPV=-1000-800（P/F,10%，1）+500（P/F,10%，2）+500（P/F,10%，3）+500（P/F,10%，4）+1200（P/F,10%，5）=148.22万元≥0 （2）财务内部收益率评价： 财务内部收益（FIRR）是指项目在整个计算期内，使净现值等于零时的折现率，他的经济含义是项目在这样的折现率下，在计算期结束时，以每年的净收益恰好把投资全部回收过来。 ∑（CI-CO）t(1+ FIRR)-t=0 FIRR≥Ic是可以考虑接受该项目，反之，不可行 FIRR的求解原理及方法就是首先确定一个r，代入公式求FIRR，如果财务净现值为正值，则增大r的数值，如果为负值，则减小r的数值，直到财务净现值等于零为止，此时的r就是财务内部收益率 R=r1+（r2-r1）* FNPV1/（ FNPV1- FNPV2） 承接上题的计算结果， FNPV=-1000-800（P/F,i，1）+500（P/F,i，2）+500（P/F,i，3）+500（P/F,i，4）+1200（P/F,i，5） 取r1=12%时，FNPV1=39 r2=15%时，FNPV2=-106 所以r=12%+（15%-12%）*39/（39+106）=12.8% 12.8%＞10% 项目可行 （3） 成本利润率 =开发利润/开发总成本*100% 税后成本利润率 =开发利润*（1-25%）/开发总成本 5、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。容积率决定了总面积，也决定了单价。而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。如何根据容积率来进行产品组合? 4、5层叠加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1 6层多层 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-