典型复合都市中心地段的商业群落分析汇.doc

-典型复合都市中心地段的商业群落分析 通过调查，我们发现东城的朝外大街是典型的非常成熟的复合都市中心地段，该地区既有很好的商务氛围，又有成熟的商业生活配套，具备开发职住一体项目的先天优越性。所以研究这一区域的商业特征和具体项目的业态比例选择，对本项目有很强的指导意义。 比照区域（朝外大街）商业群落分析 朝外大街历史上商业就比较繁荣，而其新一轮的商业繁荣起始于1990年。1990年这一地区的商业形态以小型的商业店铺为主，1992年～2001年的十年间，朝外大街经过整体规划、整体开发出现了一批购物中心及写字楼，包括蓝岛大厦、昆泰大厦、百脑汇、旺市百利商厦、丰联广场、华普大厦、祥业大厦、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦、金菲大厦等。同时也由于写字楼的聚集使这一地区的商业具有一定的特点。 比照区域（朝外大街）购物中心分析 朝外目前的购物中心有蓝岛、蓝岛二期、卡玛、丰联广场。但历史上蓝岛对面还有福祥行、还有西面的海蓝云天和目前的华普超市以前也是经营百货的，这些店目前不是改做超市就是改做娱乐，这揭示了这一商圈零售业的发展规律，即销售额、利润与成本之间的此消彼长的关系。 当蓝岛在朝外开第一家店的时候，这个地区的商业地价租金比较低，而这时这一地区有较多原地居民的消费需求，所以经营的状况比较好，于是这第一家店就成功了。本着商业聚集的原则蓝岛又开始经营蓝岛二期，对面又开福祥行，然后是海蓝云天。同时这一区域也逐渐被认为是很旺的商圈，所以地价也是开始拉升。 但朝外地区毕竟是一个区域的商业中心，所以区域客户的聚集是有一定限度的。当开第二家店的时候，利润也许与第一家持平，当开第三家的时候，摊薄大家的利润，到了第四家更为摊薄了，开第五家时成本开始超过销售额，利润为负，自然无法经营而倒掉。这一关系可以参见下图的成本、销售额、利润模型。 对本项目的启示：本项目周边餐饮、娱乐、休闲项目较少，并且没有可以形成复合都市中心区的较大规模的商业设施满足未来市场的需求，所以规划成以餐饮、娱乐、休闲项目和超市为主的商业物业可以填补市场空白。但具体的业态如何选择和业态比例构成还需要我们进一步的分析。 比照区域（朝外大街）超市分析 朝外目前的超市有华普超市、旺市百利。华普超市是这一地区超市经营的亮点。 华普超市经营面积有6000平方米，经营品种超过5000种，是一种大卖场的商业形式。超市共分地上三层、地下两层。华普是一家连锁经营的超市，其物流供应方为香港的和黄物流。经我们调查，华普经营兴旺主要有三个原因，第一，处于交通要道，地铁口距离华普超市仅150米；第二，距离写字楼区近。许多周围写字楼白领因为华普有超市，都会在中午到华普来就餐，然后到超市购物，晚上下班后也会到华普购物之后再回家。第三，距离居民区近，华普超市北部和东部有较多的居住人群。 与华普超市相伴生的还有许多为白领服务的专业店，如电信服务、洗染服务、证件中心等，它们依赖超市带来人流。这些店为周围写字楼的白领提供周到的生活服务。 比照区域（朝外大街）娱乐项目分析 朝外娱乐业比较有特色的是麦乐迪、钱柜、华普俱乐部，其中麦乐迪、钱柜是典型的量贩式KTV。 量贩式KTV是北京近两年才兴起的一种娱乐业态。它倡导“文明消费，健康休闲”，价位透明，每天不同时段的价格不同，并且可以自带食品到卡拉OK间，其最大特色还在于量贩式KTV都设有一个小型超市，其价格接近一般超市的商品价格。量贩KTV的出现，大大降低了其消费价格，使其真正成为大众可以接受的娱乐形式。 目前钱柜、麦乐迪经营十分火爆，很多人等在大厅里等候消费。由于它是24小时营业，所以白天时段也有较多人消费。这两个娱乐场所目前成为朝外地区很多白领休闲选择的场所。 比照区域（朝外大街）餐饮项目分析 朝外餐饮项目比较多，比较有特色的有位于联合大厦的渝乡人家，位于丰联大厦的上上海、乐杰士、花荣日本料理，位于华普大厦的到家尝美食广场、宴江南、满庭芳、肯德基、永和大王。其中，“渝乡人家”是川菜，“上上海”、“宴江南”是江南菜、“乐杰士”为西餐、“花荣料理”为日式餐饮，“满庭芳”是京菜，“到家尝美食广场”包罗千种小吃，“肯德基”是西式快餐，“永和大王”是中式快餐。 可以说，这么多特色餐饮汇聚朝外地区有其必然性，白领每天工作的区域比较固定，他们每天都要在周围就餐，他们无法面对一成不变的餐饮，餐饮的多样和特色成为他们选择餐饮场所的原则。同时，快餐和美食广场的形式满足了白领快捷就餐的需求，渝乡人家、上上海、宴江南满足了晚间正餐和一部分公务餐的需求，日式料理、乐杰士满足了对于国外特色餐饮的需求。 我们调查中还发现，白领对于餐饮的需求不仅是食品本身，而且更在意就餐场所的环境、风格和服务。渝乡人家就凭借其独特的装修风格、周到的服务获得了很多消费者的认可。 比照区域（朝外大街）健身美容项目分析 朝外比较典型的健身美