商上海闸北社区商业定位134118676汇.pptVIP

周边多为棚户区或老小区，商业形态主要以旧区住宅底商为主，面积多为10-20平米，唯一的集中商业为世纪联华超市，商业面积8000平米左右。区域内缺乏集中式或组团式的商业布局。 3 周边商业现状 世纪联华超市 商业面积：8000m2 经营种类：生活日用品，服饰、饮食、家电等 是项目周边居民平日消费最集中的购物场所。 店面以街铺为主，沿东宝兴路段有部分餐饮。 永乐家电 太古城 1公里圈 世纪联华 2公里圈 吉买盛 青云路眼镜街 青云路眼镜街 项目北面青云路是闸北区未来规划的眼镜一条街，是项目区域内的已成规模的专业市场。 青云路眼镜街 未来三年内，闸北区将建九大特色商业街。目前，闸北区经委已给三条特色商街作了明确定位，分别为：七浦路服饰街、青云路眼镜街、洛川东路餐饮街。 目前青云路眼镜街已开设40余家眼镜专卖店和两大眼镜批发市场。 市场名称 商铺类型 租金价格 面积开间 沿街店铺 沿街 5.5—6元/m2/天 20m2 日月眼镜城 沿街 6元/m2/天 20—30m2 内铺1F 3元/m2/天 10—20m2 内铺2F 2元/m2/天 10—20m2 开泰眼镜批发市场 内铺1F 6元/m2/天 12—15m2 内铺2F 3元/m2/天 12—15m2 富邑华庭 项目名称 住宅规模 （万方） 商业规模 面积段（m2） 商铺均价（万元/m2） 总价范围（万元） 备注 富邑华庭 —— 2251m2 260—420（1F+2F） 22000（1F+2F） 572—924 不可做餐饮 竞争点综述：住宅底商，1F+2F联卖22000，住宅售完价格11500，投资价值不明显。由于不可做餐饮无法满足社区居民外出就餐的需求，投资吸引力下降。开发商在没有培养市场的情况下进行销售，没有给予投资者足够的信心，目前销售状况不理想。 业种比例 周边业种主要以社区服务型商业为主，普遍档次偏低，业态参差不齐，尤其以生活消费品和中低档餐饮居多，说明周边大多数居民的消费能力有限。 周边商铺营业面积基本在20-60平米左右，棚户区商铺面积在10-20平米左右。 棚户区商铺租金水平更低，基本上在1.5-2.5元/平米.天 社区商业业态汇总 4 区域消费者习惯 购买行为 ⑴消费者的消费水平 目前区域内大部分消费者的单次购物费用在50—100元之间。消费能力有限 双休日及节假日多往四川北路消费。 ⑵消费者的购买商品 在消费者的购买商品中，生活消费品占较大的比例，其次为餐饮。这与周边居民的消费力有关。 ⑶消费者的购物考虑因素 由于项目周边旧区相对集中，商铺没有进行过统一的规划，仍以档次偏低的沿街街铺为主，经营者多为外地人和本地居民，经营种类也以生活消费品居多，而当地购买力偏下。所以目前当地消费者的购物考虑因素以价格为主，购物环境等因素次之。 5 小结 本项目正处于旧区改造的过程中，周边环境相对杂乱, 中高档楼盘较少 周边居民高收入人群较少，消费能力偏低，购物考虑因素以价格为参考第一位 项目周边商业形式以大型超市+产业街+住宅底商的结构出现 住宅底商的社区商业档次偏低，业态参次不齐 专业市场补充调研 中国及上海眼镜市场扫描 我国较早的一些眼镜批发市场大多崛起于上世纪八十年代中后期以及九十年代中后期，主要集中在华东、华南以及中原地区 。 进入中兴阶段，江苏丹阳眼镜批发市场、北京眼镜城、广州眼镜各大市场纷纷入市登场，依托生产基地，凭借区域优势，形成鼎足之势。 进入新世纪，中国眼镜批发市场呈燎原之势，西南、西北、东北等地眼镜批发市场割据一方，与华东、华北、华南、中原等地眼镜市场遥相呼应，同时中心城市如北京、上海、广州等地眼镜市场数量呈扩张态势。 ????? 2005年眼镜市场销售额为160亿元，5年平均增长速度17%。 2005年上海的眼镜市场销售额为10亿元。 中国及上海眼镜市场扫描 市场名称 创建时间 投资总额（万元） 建筑面积（m2） 店铺/摊位 品牌档次 从业人员 年销售额（元） 丹阳眼镜城 1992年 —— 17000 500 高、中、低 1000 5亿 浙江眼镜城 1993年 2000 20000 186/384 中、低 800 5.2亿 上海三叶眼镜市场 2001年 200 6000 113 高、中 —— 2000万 中国眼镜批发市场未来发展总的趋势，是一种攀高的趋势。 一方面利益角逐仍然是影响市场格局的主宰力量 另一方面市场经营水平迈向一个新台阶，市场定位愈来愈专业 此外，一些眼镜市