大岭综合市场营销方案定位报告汇.docVIP

XXXX生活广场 营销策划方案 2004年5月 前 言 根据二个多月双方的沟通，结合XX综合市场的相关更改情况，我司就大岭山项目，现提出以下主要意见： 一、项目目前的业态规划进一步优化，以符合商家实际经营的需要。 二、项目定位须进一步斟酌，以保障招商成功，为销售的高价格提供支撑。 三、项目推广的总体战略有条不紊的实施。 解决以上问题，使经营定位、推广策略两方面形成一个整体，将从根本上促进大岭山项目推广工作的成功。以下，我司将就以上方面分别阐述我司的意见，希望能最大限度的达成一致意见，以便后期工作的开展。 XXXXXXXXXX项目组 XXXXXXXXXX 大岭山生活广场营销策划方案 通过2个月来的方案调整，XX综合市场无论是建筑设计规划还是建筑规模、档次都有了较大的提升，原有的项目定位已经不适合现在的营销需要，经过对周边的业态调查、综合市场调查和对本项目的仔细分析，我司对XX综合市场进行了重新定位，由此对整个营销模式、策略组织方面也带来一定的变动。 项目定位 1）、档次定位 由于设计规划、建筑外立面的重大调整，在档次上本项目被营造为目前大岭山首屈一指的高档商业项目，原有的项目命名“XX综合市场”难以满足项目档次的提升，因此建议在营销推广中采用“大岭山生活广场”会更加容易在消费者心目中建立起高尚购物环境的印象。 2）、功能定位 周边以鞋厂打工群体为主，由于外出打工，他们的工作压力大，收入有限，除了工作其他的娱乐较少，仅有的休息时间大量用在了购物方面，生活枯燥又令人疲乏，如果还是单纯的购物已难以满足该群体的需求。 因此大岭山生活广场将以休闲、娱乐、美食、零售、批发采购、综合肉菜市场等多功能综合消费取代单纯的购物，在经营理念中体现“以人为本”的思想。 3）、业态定位 商业项目最头痛的就是能够同时满足招商和销售的经营业态定位，不少发展商和策划公司，往往都选择寻找大商家，一条道走到黑。大岭山综合市场项目产权只有三十年，由于土地性质为村用地不能够办理按揭手续，因此在销售中对客户心理会产生较大阻碍。同时项目作为东莞大岭山首个投资项目，老百姓的投资消费概念还比较薄弱。 为降低本项目的销售风险，促进销售的顺利进行，建议本项目采取多向经营定位论证，即采取“百货商场、主题商城、专业市场”三条腿走路的方式，东方不亮西方亮，最终为项目确定可行性较强的定位。 具体的业态分布如下： 一楼：以专业市场为主（包括肉菜市场、副食品批发一条街），辅以其他如五金、餐饮等 其中肉菜市场包括粮油区、猪肉区、什货区、蔬菜区、海鲜区、腊味区、豆腐区、鲜鱼区、三鸟区等九大区域 副食品批发一条街主营项目包括：水果批发、海鲜干货、干货、茶叶、饮料、食品等。 二楼：百货商城 通过引进大型商家百货商家，对商铺进行5年返租销售（具体时间以与商家签定合同为准）。 三楼：主题商城（女人世界） 主营项目：女士服装、儿童服饰、香水、首饰、化妆品、精品店、美容美发用品、婚纱摄影、日常用品 综上所诉，大岭山生活广场定位为 “大岭山首席摩登生活采购中心” 投资策略设定 1）、租售并举的操作模式 很多大型商场在先期采用的策略基本上以卖为主或租为主，后期一些项目成功采取租售结合的做法。如果单纯以卖为主，一个大型的商场物业依靠散户支撑显然不足，高昂的价格将使销售缓慢，不能使商场快速聚集人气。若依靠大户购买，则因为买家稀缺，利润一定相当微薄甚至亏本。如果单纯以租为主，则会使开发商回收资金的周期拉得过长，失去商业投资意义。 结合本项目，我们建议采用租售并举的模式，并保持合理的租售比。出租部分主要集中在二、三楼，这样既可在先期为开发商回笼一部分资金，又可以保证大户、散户及时入场，带动商场发展，并且在商场经营畅旺后，出租部分的租金为返租回报提供有力的支持。 为此，在销售现场组建商业租赁中心，以确切的目前本商业广场的求租信息，求租价格，通过较高的租金价格，保证前5年高达8%投资回报的事实依据达到说服商业买家的效果。 2）、30年经营权的完全销售法则 投资模式：财富A计划——“O”风险创富 设XX综合市场经营管理公司，负责项目的日常经营管理工作。 通过引进大、小商家解决1楼部分租赁、2楼商场整层租赁，三楼大部分租赁，租期不低于5年。 XX综合市场经营管理有限公司对投资者提供5年的收益保底反租，年收益率不低于8%。 5年后，投资者可提出退铺，开发商承诺原价回购，担保业主“O”风险。 返租应用范围： 1楼部分单位 2楼全部单位 3楼大部分单位 不提供返租的单位在购铺的总价中按年回报率6%一次性给予3年即18%的现金返还，从总价中扣抵，分期付款的买家首期给予10%的现金返还，剩余8%在最后一期付款中扣抵。 返租范围不包括肉菜市场，即肉菜市场不实行5年每年8%的回报，也不享受现金返还的优惠。 优势