宁波市银亿日湖项目营销策划报告汇.ppt

银亿日湖项目营销策划报告 板块已供应量 推广执行 第一阶段第一波推广 媒体手段：户外 广告主题：传世湖墅八大家 配合：软性新闻 概念造势 推广执行 第一阶段第一波推广 设计炒作 针对8栋别墅的设计、镇宅三宝的选择、设计、采购、确定、落实，进行连续跟踪报道，在社会上形成不间断的新闻点。 1、日湖边，城市里仅有的8栋别墅。 2、千年古树，树与墅的传承。 3、500万竞得玉石胚，只为8栋豪宅匹配。 4、系出名门，8名世界级大师的作品。 新闻造势 推广执行 第一阶段第一波推广 唐宋八大家书画珍品展 售楼处包装为一个收藏品的展览厅 由展览公司、画廊、文化艺术中心联系到“唐宋八大家书画珍品展”，同本项目别墅的“八大家”相呼应，同时又体现一个豪宅售楼处的非比寻常。 预约式的参观。同时渠道向高端人群寄发邀请函。 “八大家”镇宅之宝设计品 古树移植仪式，结合一定类似于开光的仪式 貔貅的设计方案评审 事件造势 推广执行 第一阶段第一波推广 传世湖墅八大家 平面广告线——天一生水，八宅一生 望湖，大宅，人生 御湖，上湖，上品 书刊发行——日湖新语（日湖文化的挖掘） 广告造势 推广执行 第一阶段第二波推广 现场售楼处及商业样板体现 广告配合:阶段主力产品切入 现场活动 [推广主题]：心境天地宽 [推广目的]： 巩固城市大宅别墅的形象概念 切入产品概念 [推广时间]：2006年7月—12月 [推广战略]：现场造势、高低广告造势、公关造势 推广内容 推广执行 第一阶段第二波推广 [推广主题之目标线]： 心境如湖——心有多宽，天地为宽 胸怀似野——转个角度，天地有不同 气魄如虹——运筹之间，天地为我有 [推广主题之产品线]： 阅湖则阅城——研读日湖，展宁波时代中心 观湖观空间——城市进步，源于空间的革命 御湖御天下——领袖日湖，独领一个时代 推广执行 第一阶段第一波推广 生活主张 主题：后现代主义人本关怀——低调张扬 内容：美国立面设计师说感官艺术 后续：引起业内的讨论，对于后现代主义的建筑设计讨论，对于现代居住的人本关怀的讨论，对于宁波精神的讨论 事件造势 推广执行 第一阶段第二波推广 开盘 《日湖新语》新书发布 由著名人文学家、作家著述，来阐述日湖文化的精髓。 作家冯冀才，宁波，著有对于宁波城市文化思考的书籍，可以成为《日湖新语》的作者。 开盘即同时为该书发布会。 现场配合：商业成形，商业样板（包括一栋商业用别墅）完成。 活动内容：开盘仪式 现场展示 销售活动 开盘展示：CARTIER珠宝新品发布会 推广执行 第一阶段第二波推广 体验销售 与空间的3次对话 第一次，商业用独立别墅的空间展示与对话 第二次，明星观湖公寓的样板房空间展示与对话 第三次，别墅区景观落成的空间展示与对话 推广执行 第一阶段后公关序列 展示 奢侈品新品发布及酒会 艺术品展示 拍卖 珍贵艺术品拍卖会 电影棚 著名影星（梁朝伟、周润发）电影拍摄地，名人效应 推广执行 第一阶段后广告序列 明星观湖公寓产品卖点挖掘 板块 项目品牌 产品（内景外景、观湖、空中花园、独享电梯、景观电梯、270度景观、景观浴室、情景大堂、弧形玻璃） 第五部分 销售建议篇 住宅篇 销售思考 思考一：我们制定怎样的销售策略？ 思考二：我们要提供什么样的销售服务？ 思考三：我们如何制定产品的价格？ 70000万方的住宅，多样化的产品，以独特的产品出奇制胜 从公寓到大宅，从100万到2000万，我们需要提升服务引擎 差异化的产品，差异化的景观，我们需要差异化的价格 我们制定怎样的销售策略？ 销售策略 8户大宅 空中公馆 观景公寓 普通公寓 约600~800平米的8户大宅，尽享日湖景观。 约170平米的观景大户型，一梯一户。 130~150的市场主流产品，视野景观佳。 两梯三户的沿马路产品，产品力最弱。 独占产品 明星产品 优势产品 品牌产品 产品分析 之 以独占产品来吸引市场 以稀缺产品来突破市场 以优势产品来占领市场 以普通产品来补充市场 “高价撇脂”策略 销售策略 销售方案 之 样板房 样板段 第二波 第三波 第一波 分解一：分解产品 产品三：公寓——品牌社区。 产品四：商业——主题商业。风情商业。 产品五：办公——独立产品。主题行业聚集办公。 御湖·上城·上品 中央财富动力区 分解二：分解市场 市场一：变别墅市场为名利场。 其市场特点由传统的定位市场转化为筛选市场。 市场二：打造170M2空中别墅为明星市场。