房地产标杆房企研究：招商地产汇.docVIP

电话：(0102/3 邮箱：gt@ 网站： 高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。 摘 要 2010年，招商地产实现营业收入总额亿元，40%，净利率18.02%。 2011年初，公司总经理林少斌未来十年里，招商地产要实现百亿利润、千亿销售的目标试图通过商业地产的冲刺，实现的快速增长。 推动海上世界综合体建设 招商地产的实际控制人招商局集团共持有其约54%的股权。依靠实力雄厚的招商局集团，在稀缺土地资源、资本运作等方面，招商地产都受益良多。 2010年末，招商地产资产负债率为64.65%，真实资产负债率（去除预收账款后的资产负债率）为45.81%,净负债率为15.83%，财务状况良好。 目前,招商地产拥有53个储备项目，规划建面1271万平米，权益建面904万平米。项目主要分布在珠三角、长三角、环渤海、重庆和成都、漳州和厦门五大区域。 2010年招商地产新增10幅土地，主要位于成都、厦门、佛山、漳州等二、三线城市以及深圳上海一线城市2幅。新增储备面积176万平米，权益建面126万平米，总计花费69.58亿元（按权益），新增项目整体的楼面地价为5542.76元/平米  目 录 一、发展沿革、当前市场表现 4 1、当前市场表现 4 2、公司架构 6 二、业务特色 7 1、商业地产 7 2、社区综合开发 11 3、“家在情在”的服务 14 4、股东支持 14 三、土地策略 17 1、土地储备概况 17 2、区域布局 18 3、09、10年新增土地储备 21 四、各项指标及资本运作 22 1、各项运营指标 22 2、各项财务指标 25 3、资本运作 26 五、项目和产品线 28 1、高档别墅 28 2、中档住宅 28 3、优质物业经营 29 图表目录 图表 1：2010年公司主营业务经营状况 （单位:万元） 4 图表 2：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币） 5 图表 3：招保万金营业收入增长率比较 5 图表 4：招保万金净负债率比较 6 图表 5: 公司架构 6 图表 6: 07-10年主营业务收入结构变化 7 图表 7: 公司物业出租业务（单位：万平米，百万元） 8 图表 8: 公司可出租面积及出租业务收入 8 图表 9: 2010年投资性物业概况（单位：万平米） 9 图表 10：投资性房地产增长率 9 图表 11：公司出租物业经营及物业管理的高毛利率 10 图表 12: 公司物业管理收入及增长率 11 图表 13：2005-2010年物业管理面积变动表 （单位：万平方米） 11 图表 14：2010年开发的综合型项目 12 图表 15：海上综合体项目的业态布局（单位:万平方米） 13 图表 16: 公司股权结构图 14 图表 17：招商局集团与招商地产相关的主要资源 14 图表 18：公司目前在蛇口的开发项目情况 （单位：万平米，元/平米） 16 图表 19：2010年末大股东对招商地产的财务担保（单位：人民币元） 17 图表 20：公司历年土地储备增长情况（建筑面积） 18 图表 21：2006-2010年公司新开工面积 18 图表 22：公司土地储备区域分布 19 图表 23：公司土地储备城市分布 19 图表 24：公司在全国的开发布局 20 图表 25：营业收入的区域分布 20 图表 26：公司2009、2010年新增项目 单位（万平米，元/平米） 21 图表 27：公司毛利率情况 23 图表 28：招保万金综合毛利率比较 23 图表 29：成本控制突出 23 图表 30：招保万金三项费用率比较 23 图表 31：招保万金净利率比较 23 图表 32：招保万金总资产周转率比较 24 图表 33：招保万金ROA比较 24 图表 34：招保万金资产负债率比较 25 图表 35：真实资产负债率比较 25 图表 36：长期借款情况 25 图表 37：2010年报告期内现金流量构成变动情况 （单位：万元） 26 图表 38：截至2010年上半公司外币借款统计 （单位：亿元） 26 一、发展沿革、当前市场表现 1 招商地产由“招商局蛇口控股股份有限公司”于2004年更名而来，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司。它是一家集开发、物业管理有机配合，物业品种齐全的房地产业集团，项目多以改善型或中高档住房为主。 目前公司已进入全国14 个城市，主要集中于深圳、广州、北京、上海四个一线城市和天津、重庆、佛山、苏州、南京、厦门等经济较发达二线城市以及漳州开发区。 作为国资委保留的16 家以“房地产开发与经营”为主营业务的央企之一，公司是招商局集团下属的唯一经营房地产业务