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博欣地产项目调研报告 目 录 1、项目概况 2、项目SWOT分析 3、滇池路主要楼盘及主要竞争楼盘分布图 4、主要竞争项目及产品分析 5、目标客户分析 一、项目概况 1、项目的整体基本情况 项目的地理位置：位于昆明南市区滇池路板块，项目位于滇池路与广福路的交汇处，省政协的对面，紧靠采莲河； 项目总体规划： 占地面积：94941㎡（142.4亩） 总建筑面积：130930㎡ 容积率：1.38 绿化率：46% 2、规划建筑类别 联排别墅、花园洋房、商业街 3、建筑、园林 西班牙建筑风格、西班牙式园林 4、项目配套： 会所、商业配套 二、项目SWOT分析 1、优势分析 1）项目地块所在区域地处滇池路核心区域，地理位置优势较为明显，拥有不可再生的自然资源和地段优势，具备成为昆明高尚社区的条件； 2）项目紧临广福路、滇池路等城市主道，交通便利，周边有多路公交车，出行快速便捷，交通优势明显； 项目地块周边临近绿世界、西贡码头美食街、师大附小、昆三中滇池中学、在建的同仁医院等，金融机构，生活、医疗、休闲餐饮等生活配套设施相对较为完善； 4）区内高尚住宅区较多，滇池路板块是昆明目前主要的 “富人区”之一，区内，形成了充裕、有效的高端消费群体； 5）区内由于临紧滇池和采莲河，空气质量较好，居住的品质较高； 6）目前西山区正在对广福路进行改造，虽然现在对区域的交通会有一定的影响，但改造完成以后成为一条景观大道，也将会对区域内的交通、外部景观有很大幅度的改善。 2、劣势分析 1）项目位于昆明市南市区滇池路片区，所能辐射区域外市场相对有限； 2）项目所处地块紧临广福路交通干道，有一定的噪音影响； 3）区内商业配套虽然不少，但是主要针对高端客户的商业配套较少，也是区域内无法回避的一大劣势； 4）项目受到限高的要求，建筑规模不大，受地块条件限制，外部的景观、绿化并不占优势。 3、机会分析 1）区内商业配套相对完善，针对高端客户的消费场所较少，区域客户对高端的商业物业需求旺盛，新增供应量较小，项目建成后，商业物业在所处滇池路板块的商业价值不言而喻； 2）目前国家对低密度住宅用地的控制，项目作为滇池路片区目前少有的待开发地块，相对拥有区域地产发展的唯一性，只要把握好项目市场及消费定位，提供适应市场需要的房地产产品，是能够达到一个比较合理的收益回报； 3）云南省政府机构的南移，城中村改造的启动，都将会在今后从整体上提升和改善区域内居住、配套环境； 4）虽然面临世博板块等区域楼盘潜在竞争，但由于区域内形成了浓厚的居住氛围，目标消费群对区内产品具有强烈的区域认同感和较高的接受度； 5）由于社会经济的快速发展，收入的提高，他们对高品质住宅有较大的需求，形成了不少有换房需求的高端消费群体； 4、威胁分析 1）区域市场内即将开工建设的存量土地的住宅及商业项目会对项目产生一定的竞争影响，会造成一定目标客户的分流； 昆明南区的官南路、十里长街佳湖片区、东南板块等区域房地产发展迅速，一批大型的、功能完善的、品质优良的高档住宅在短短的一两年内纷纷投放市场，并且随着其他区域交通条件和商业配套的改善、已开发小区入住率的提高、社区形成后，将会对项目所在区域的目标消费群体的吸引，对项目构成潜在威胁，项目开工、销售时机一旦错过，将面临南市区其它片区产品竞争； 国家宏观经济政策的进一步的细化和深度执行，以及新的宏观调控政策的出台，都将会极大的影响房地产市场的发展，影响到目标消费群的消费决策，将会极大的影响房地产项目的销售进度； 综合以上的分析，项目的优势和机会较为明显，整个项目前景非常乐观，操作过程中发挥扬长避短的精神，挖掘项目更深层次的优势以及机会，把握好开发时机，抓住市场机遇；但也要对劣势和威胁足够的重视，只要通过产品定位以及社区的良好规划，规避劣势，充分发挥优势和运用好市场机会，必将能够运做好本项目。 三、滇池路、广福路主要楼盘及竞争楼盘分布图 1、滇池路、广福路主要楼盘分布图： 2、目前主要竞争楼盘及潜在竞争楼盘分布图： 四、主要竞争项目及产品分析 通过对项目周边的在售项目的了解和分析，根据项目规划的物业类型，找出了以下几个主要的竞争项目： 1）联排别墅主要竞争楼盘 1、列侬溪谷 开发商：铭鼎集团 地址：滇池路奔弛4S旗舰店旁 占地面积：90667.12㎡（136亩） 总建筑面积：53774㎡ 容积率：0.6 物业类型：双拼别墅、联排别墅 建筑密度：23.9% 绿化率：56% 户数：244户 户型面积：215—360㎡ 起价：4580元/㎡ 均价：5800