中原-中海地产珠海超大综合体环宇城项目策划提案.doc

中原-中海地产珠海超大综合体环宇城项目策划提案 难题 NO.2 商业形态如何确定? 难题 NO.3 怎样布置商业? 难题 NO.4 怎么和住宅全盘考虑? 解决方案 商业部分 价值提升 价值点一：商业规模的黄金分割 价值点二：最大限度挖掘街铺的商业价值 价值点三：主力店对商业步行街人流的支撑 六大价值点的提升 六大价值点的提升 价值点四：商业景观核的磁极效应（广场） 价值点五：商业建筑屋顶价值的挖掘 价值点六：商业人流和居住人流的有效分离 第一部分 ＣＣＴＩ模式 → 搜寻价值 第一章: CCTI运营模式下的定位推导 项目运营定位推导成果脉络 市场态势 T 自身资源条件I 市场竞争环境 C 消费者需求 C 项目定位体系的展开 客户定位 价格定位 产品定位 形象定位 CCTI定位推导思路 市 场 态 势： 即宏观状态和趋势，研究分析商业地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。 消 费 者： 要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。 竞 争 环境： 了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。 自身资源： 项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的SWOT分析 。 市场态势 （Trend） 消费者 （Consumer） 竞争环境 （Competitor） ? 自身资源（Item self） 要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现 真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。 C: 消费者 （Consumer）——客户分析 　　　　　　　　投资者调研 投资者调查 投资者投资商业时考虑因素 项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验； 将来的商业经营管理公司和物业管理公司； 项目价值情况：售价(元/平方米) 及租价(元/平方米)；周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率； 如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。 做坎式街铺能增加行人道面积 投资者调查 有没有自主权，自主权越高，收益越单纯； 商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割； 在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。 一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。 从销售上考虑尽可能多做街铺 投资者调查 项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等 项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。 商铺所在区域的市政规划内容。 商铺实际还有使用年限。 是否售后包租及返租比例和年限 是否引入第三方责任担保。 有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎 投资者语录 前山铺位升值潜力大----专业投资客阿文 轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总 自己做建材的,不愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总 做装修在前山区域买铺开公司业务更好做----靓家居陶总 铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服! 　　　　　　　 ----兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理 前山商业越来越引起投资者关注 本地做生意的投资自营者多 买铺考虑因素分析 投资者最看重位置和人流量 项目周边人流量大是很大的优势 买铺考虑因素分析 9购铺总价在30-100万之间，建议铺位面积不宜过大 买铺考虑因素分析 97%的投资者不考虑二层及以上铺位 建议商业层数不宜过高 买铺考虑因素分析 83%不能接受购铺单价在2万以上 买铺考虑因素分析 54%的接受内铺，做内铺的可销售性大 买铺考虑因素分析 27%的客户考虑买前山 越来越多的投资者关注前山市场 观点提炼 客户希望层高达到#9900996米 进深比例在1:4之内 一楼商铺以及街铺客户较容易接受 投资者对前山商业信心增强 多数客户能承受50-100万之间的商铺 二层以上铺位不受欢迎 　　　　　　　经营者调研 租赁商铺时考虑的因素 地理位置 交通条件 行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄 城市规划、城市设施 消费者因素 人口数及住户数 一定的范围内竞争店的数量/客流状况 估计通过店前的行人最少流量 做坎式街铺能增加行人道面积 租赁商铺时考虑的因素 道路状况 城市的商业属性 包括商店数、职工数、营业面积销售额等