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朝青板块市场调研报告汇
朝青板块市场调研报告
作者:成业行市场拓展中心??? 成业行研究动态??? 2005-11-7??? ???? ?? ??
朝青板块市场调研报告
一、区域特征
朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区,商务功能的发达是区域经济最显著的特点,而城区下辖的奥运村和CBD的长远规划又提供了可持续发展的原动力,因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。
朝青板块从在朝阳区的地理位置和区域发展特性而言,都无疑成为城区东扩和CBD人群居住转迁的前沿阵地,因此政策的支持和CBD的发展将成为区域的核心推动力。
二、区域概述
朝青板块,南至朝阳路,北到姚家园路,东西两侧分别与东四环、东五环相接,随着04年后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善,已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。毗邻CBD、交通路网的日渐改善和多数楼盘的亲民政策已成为这个区域广受瞩目的主要原因。
三、区域具体研究
朝阳北路以南区域相对开发较早,目前居住氛围已逐步形成;朝阳北路以北区域大规模开发始至近几年,起步较晚,但发展较快,项目层次和价格逐步走高,已逐渐成为京城最具关注度的热点区域。
1、区域在销项目研究
开发项目体量(03年后)
项 目 名 称 开 发 规 模 (万平米) 开发商
罗马嘉园 60 合生创展
华纺易城 50 华纺房地产
国美第一城 100 鹏润集团
星河湾 60 宏宇集团
青年汇 32 新松房地产
东岸 22 住总集团
天鹅湾 46 城启集团
逸翠园 36 和记黄埔
A-Z TOWN 43 首创集团
合计 449 /
未来开发项目体量
项 目 位 置 开 发 规 模 (万平方米) 开 发 商
青年路 200 正大集团
青年路 44 润丰集团
青年路 10 银谷集团
朝阳北路 40 今典集团
十里堡路 12 新华联集团
合 计 306 /
由此可以看出,大规模开发是目前区域开发的最大特征,知名开发商纷纷介入,可谓全明星阵容。
在销项目状况
名 称 建筑
类型 装修
标准 容积
率 成交均价
(元/平方米) 户型面积
(平方米)
国美第一城(4期) 塔板 毛坯 4.17 5700 45-95
华纺易城(2期) 板楼 毛坯 2.46 6000 59-183
罗马嘉园(2期 ) 塔板 精装 2.93 7400 40-170
青年汇 板楼、塔楼 毛坯 2.93 6000 38-144
星河湾 板楼 精装 3.0 15000 250-510
东岸(1期) 板楼、塔楼 毛坯 2.62 6400 53-140
炫特区 塔板 精装 3.9 7000 43-92
东恒时代(2期) 塔楼、板楼 精装 3.2 7500 50-140
朝阳园 塔楼 精装 5.50 9500 85-149
典型项目研究
( 星河湾
南方成功项目的北方移植典范。宏宇集团历时4年,前期投资15亿,在京倾心打造的第一个房地产豪宅项目,开创了中国地产的全成品时代。 所谓全成品,就是消费者在买的时候就完全可以看到的实实在在“现楼美景”。由四个部分组成,即住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享,这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。社区立体化园林、全体系高品质室内装修,小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成,实现了全成品开盘。其中总建筑面积 10000 余平方米的四季会,定位于中国首家超五星级精品酒店,以国际顶级的品质标准,为高知、高贵、高雅的品质精英,打造独特、优雅的体验空间。星河湾以追求完美的态度,把每一个细节做到极致,包括建筑、园林、配套等,成为区域内真正的地标和京城豪宅新样板。
( 珠江罗马嘉园
由知名开发商合生创展集团开发,是青年路区域开发的先行者。用浓浓的意大利氛围营造朝阳北路独特的异国情趣,SPA主题会所、欧式风情商业街、异国特色园林、名牌幼儿园、五星级物业服务为项目带来较高附加值,使追求卓尔不凡的客户获得心理满足。虽然由于建筑质量不佳带来了一些负面影响,但不失为本区域独具特色的楼盘。
( 华纺易城
青年路区域开发较早的大盘项目,凭借低密度、高绿化、薄板和相对齐全的配套成为了区域销量最好的项目之一。
( 国美第一城
开发商鹏润集团超强背景成为强大的名誉支撑,区域内薄利多销的典范项目。
突出百万平米超大规模社区的综合优势,包括:高性价比、完善配套(国际双语幼儿园、名牌小学、十万平米商业中心)、优美环境(四大主题公园、十万平米园林)。
由此可见,特色牌、体量牌、环境牌乃至综合牌各色方式在朝青这个区域都有很好的体现,各色化云集体现了开发商的开发实力、背景,同时也反映了之前开发商对此地块存在一定的市场谨慎心理,但这种局面随着区域开发和关注的升温很快将有质的改变。
2、区域商业配套研究
区域商业现状:
由于历史原因和开发原因,区域目前商业配套略显匮乏,
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