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苏州独墅湖gjq商业规划草案 第一章 规划依据 　　以《苏州工业园区2005--2010年服务业指导意见》为指导，以原《苏州研究生城整体规划》、《苏州研究生城控制性详细规划》以及《苏州独墅湖高等教育区一期城市设计》为依据，分析gjq商业布局及功能定位，对其商业业态的设置提供初步建议，为下一步的深化提供参考。 第二章 规划思路 一、指导方针 拉开层次、优化布局。拓展增量、促进存量。动态规划，分步实施。 拉开层次、优化布局：挖掘全区不同区位特点和资源优势，规划不同商业业态为主的功能区；构筑布局完善、业态分布合理的商业体系。 拓展增量、促进存量：通过积极发展新型商业业态，加快商业载体的开发建设进度，促进现有商业网点的整合与发展。改善商业供给结构，满足需要，引导投资； 动态规划，分步实施：规划从当前的实际情况出发，突出自身特色，根据形势的变化可进行调整，力争对商业的发展和实施有指导意义。 二、功能定位 立足gjq，辐射园区，面向市区。既满足gjq区内人员的基本生活需求和文化休闲需求，同时吸引区外具有高消费能力的人群进行深层次的商业活动。商业业态以餐饮、购物、休闲和商业文化为主，兼有旅游、体育、商务办公、酒店住宿等功能。 以中档消费为主，兼顾高低档。 三、协调三大关系： 1.区内与区外的关系 ：商业服务对象可划分为gjq内的消费者和区外消费者，在满足区内消费需求的前提下，发展针对区外消费者的商业形态。 2.近期与中长期的关系：近阶段的主要任务是加快商业载体的建设和招商进度，为区内师生提供配套的生活设施，中远期的目标是如何优化业态结构，提高商业档次，形成商业特色，吸引区外消费者前来消费，使商业载体发挥最大的功能优势和经济效益。 3. 功能与特色的关系：gjq商业的基本功能是满足区内师生的消费需求，在此基础上整合资源和优化结构，发展新型商业形态，提高档次，消费升级，从而形成自身的特色。 第三章 规划布局 ： gjq的商业拟规划为三个区域： 学生生活配套区：主要针对学生，档次较低，近期规划重点； 邻里中心：教师小区配套设施，中档定位，中期规划； 文体购物休闲区：针对苏州中高收入人群，高档定位，动态规划。 一、学生生活配套区 位于纵一路东侧，包括餐饮广场、学生公寓底层商业、商业街等商业节点，主要满足区内学生日常生活需要、服务需要及部分文化休闲活动需要，部分商业项目面向区内外消费者。 1、餐饮广场 布局：一楼学生食堂，二楼小吃广场，三楼浴场，四楼连锁旅馆，地 下一层超市。 功能：消费对象主要面向区内学生，以中低档为主，满足餐饮、休闲、 住宿及购物的需要。 商业设置导向： 一楼学生食堂的经营者必须具有A级资质，饭菜以5元/份作为 基准定价，主要面向学生；二楼小吃广场优先引进老字号、品牌 加盟店、连锁店，每一家只能经营自己的特色品种，限制其经营 范围，避免恶性竞争；三楼浴场主要功能是为区内师生提供健康 的休闲活动，可适当设置酒吧、乒乓球室、台球室、棋牌室及部 分配套餐饮等，其功能布局需先征得我公司书面同意后方可进场 装修；四楼连锁旅馆的目标客源市场是在校师生的亲友以及园区 部分企业的一般管理人员，重点引进品牌的青年旅馆、汽车旅馆 连锁经营公司，每宿标准房的价格不超过150元。 2、学生公寓、教师公寓底层商业设施 分布区域：学生公寓及教师公寓底层店面。 功能定位：为居住的师生提供日常基本生活用品的购物需要、商业服 务的需要，规模适当。 业态设置：以超市、便利店为主，辅以品牌、特色店以及为日常生活 服务设施等。可鼓励设置：理发店、修理铺、电话服务、洗衣店、 药房、服装店、健身房、鲜花店、咖啡茶室、邮局、银行等。 限制设置：不宜设置油烟重、有异味、噪音大的项目，以免影响师生 休息。 3、商业街 功能定位：满足区内外消费者文化休闲的需要，以中档消费为主。 业态设置：最有吸引力的购书、读书环境；最有情调的咖啡店和茶室； 最有号召力的品牌、专号；最具时尚的休闲和娱乐项目；最精英 化的消费场所；各种个性化专卖店配合支持。 二、邻里中心——教师小区配套商业服务设施 商业业态模式：借鉴苏州工业园邻里中心模式。这个模式的基本框架 是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施，集购 物、服务、休闲、社教、金融、邮政、医疗、民政、文化娱乐于 一体，形成独立于住宅的、具有一定规模的现代生活消费空间。 业态设置：商业功能突出便民利民，可划分为以下板块，一是日常生 活购物区，其中有菜场、超市、便利店、洗染店、快餐店、维修 店、药店等，以满足居民基本生活需求；二是休闲购物区，主要 是引进一部分居家服装、家用百货、文化用品以及音像租赁、酒 吧、咖啡馆、美容美发等；三是家政服务区，紧贴居民生活，开 设家庭服务推荐、社区活动中心等为居民提供方便的家政服务； 四