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区域市场可行性分析报告 市场篇 一、区域经济发展现状 二、区域未来发展战略 三、区域房地产市场综述 四、新政对区域房地产市场影响 五、区域房地产市场分析 （一）区域市场现有产品分析 1、区内各项目概况 2、产品形态 3、产品供应量 1）总供应量 2）各项目供应量 4、各项目面积区间分析 1）面积区间分析 2）主力面积分析 3）主力户型分析 5、价格分析 6、客群分析 （二）新项目概况 （三）区域市场未来供应情况分析 1、预计推出项目情况 2、推出项目供应量分析 （四）区域市场总结 （五）区域未来发展前景 定位篇 六、客群定位 七、市场定位 八、产品定位 结束语 区域经济发展现状 东陵区位于沈阳的东南部，沿东北南三方面成半球状环绕沈阳市区区西境与大东、沈河、和平三个区接壤，区东界与抚顺市毗邻，区南北两端分别与苏家屯区、新城子区相交接。全域总面积为913平方公里，实际管辖621平方公里，是兼具城乡两种管理职能的新型城区。全区主要经济指标一路飆升，平均实现两位数增长“五区”是指：中心商贸服务区，重点发展市场群、商业街和房地产等现代服务业北部汽车产业区，重点发展汽车及零部件、汽车销售和装备制造、工程机械等产业东部制鞋和新型建材产业区，重点发展制鞋、装饰及新型建材和医药等产业东南部旅游产业和生态农业区，重点发展旅游业和现代农业、生态农业南部高新技术产业区，重点发展环保、航空和韩资产业。“五带”是指：在三环外地区的沈抚线、沈丹线、沈大线、沈营线、沈李线等五条公路沿线范围内，科学规划，合理布局，摆放重点项目，形成五大沿路产业带。金马（东北摩托车市场文官天和钢材交易中心高官不锈钢市场望花汽配商城、沈阳中晨汽车交易市场和沈阳煤炭交易中心项目为区域经济发展注入新的活力。 制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。 明确新建住房结构比例。06年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 调整住房转让环节营业税。06年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从06年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 从“制定和实施住房建设规划”到“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”全篇贯彻的主题即是规范房地产正常发展，满足中低收入人群住房需求，为此在土地取得、房屋建设、项目融资、后期销售等环节开放商在一定程度上必将受到影响，如何在这 “行政框框”内进行建设，要求项目在具体运做时更需谨慎考虑，权衡开发成本与预期销售收入，减少风险、以获得正常利润。 五、区域房地产市场分析 （一）区域市场现有产品分析 区域现有项目包括保利花园、保利海棠花园、世博弘苑、筑景新光、中房基安花园、欢乐人家和东城花园7个项目。下面将就这几个项目进行具体分析。 1、区内项目概况 保利海棠花园 目标客户：周边原住民、大中性企业职工 类型与风格：多层、小高层 规模与规划：项目占地5.9万平，建筑面积10万平，拟建开发906套。 户型与价位：面积59-139㎡，均价2850元/㎡ 开发期数：2期，当前1期 　 销售情况：目前销售率达到94% 世博弘苑 目标客户：周边原住民、大中性企业职工 类型与风格：多层、小高层 规模与规划：项目占地5.0055万平米，建筑面积10万平，拟开发1400套左右。 户型与价位：面积36-100㎡，均价2900元/㎡（平层），5550元/㎡（复式） 　 开发期数：2期，当前一期 东城花园 目标客户：周边原住民 类型与风格：多层、小高层 规模与规划：项目占地2.5万平，建筑面积3.8万平，拟建开发441套。 户型与价位：面积54-148㎡，均价2800元/㎡ 开发期数： 1期 　 销售情况：目前销售率达到95% 筑景新光情况见新盘介绍部分 2、产品形态 区内项目产品形态统计表 序号 项目名称 产品形态 开盘时间 1 保利花园 多层 2004.6.19 2 保利海棠花园 多层、小高层 2005.9 3 世博弘苑 多层、小高层 2005.8.24 4 筑景新光 多层、小高层 2006.4.8 5 中房基安花园 多层、小高层 2001.12 6 欢乐人家 多层、小高层 2002 7 东城花园 多层、小高层 2005.1.6 现有项目产品类型统计图 从现有项目的产品类型统计图中可以看出本区域的产品以多层