沭阳盛唐世家项目总攻略(终定)汇.pptVIP

盛唐世家项目总攻略 受益于中央宏观调控新政 2009年沭阳楼市健康稳定 本案位于沭阳城郊结合部，属于典型的城市化扩张型楼盘，周边竞争个案11个，本案体量较小，尺度合理，立面、园艺属于市场常见类型。 销售推进周期 价格策略 价格策略 1、把卖点无限放大 2、将品质进行到底 3、用景观体现差异 4、让买房轻松进行 5、树营销新颖风尚 深入挖掘 诚信承诺 陈酒新酿 价格杠杆 营销创新 五大绝招 FOCUS1：项目核心策略 基于以上分析，项目现有的形象不足以承载项目进度与市场的变化，应对原有形象进行提升与延展。 FOCUS2：产品包装策略——形象区隔 形象主题： 中式+学区+门第 盛唐世家，盛唐一词本身就具有彰显中式文化的禀赋，是中华文化史上的奇葩，崇尚教育，人文蔚然。 门第，主张人以群聚，书香门第，大户望族，重视孩子的精英教育，标榜家族精神，树立这种门第观念，就是把盛唐世家打造成重视教育的儒雅之居。 盛 唐 世 家 FOCUS2：产品包装策略——案名包装 如： 多层1栋： 尚书房 尚书房，道光以后统称上书房，用通俗的话说，就是清代的皇家“子弟学校”，多层用此名一来表现稀缺，二来表现尊贵。 小高层3栋： 翰林书院 学士公馆 状元府邸 翰林、学士、状元均指文人学士高中及第后供职的机构和居所，是古代文人的终极梦想，切合项目的文化居所形象，清雅而高贵。 FOCUS2：产品包装策略——案名包装 倾力营造人文教育景观 →景观营造宗旨：体现教育楼盘概念，将文化教育元素与景观融合，让孩子徜徉在小区每个角落都能接受教育，实现教育楼盘的宗旨； 景观打造——有故事的景观，有文化的房子 FOCUS2：产品包装策略——景观包装 →景观营造建议：配合周边学校氛围，分组团打造教育励志类主题园林景观小品→具体景观小品建议： ·唐诗之路 宋词长廊 君子坡 ·洗笔湖 王羲之学书法的故事 ·借光壁 凿壁借光的故事 ·磨杵石 磨杵成针的故事 ·闻起广场 闻鸡起舞的故事 ·名人塑像区 名人励志启发 FOCUS2：产品包装策略——景观包装 推广主题一： 盛唐世家——名校边上的人文殿堂 FOCUS2：产品包装策略 推广主题二： 翰林世家 书香门第 FOCUS2：产品包装策略 LOGO 应用系统 应用系统 应用系统 FOCUS3：项目资源整合策略——通路整合 客户 客户 客户 客户 盛唐世家 带客 直销 路演 新闻 广告 ... 地段 配套 学区 品质 尺度 DM、横幅、网络、SP、PR等 人性化合理空间尺度 全系名校环境新体验 城市级成熟齐全配套 产品 支撑点 广告 宣传点 USP 媒介通路 城市未来的核心住区 盛唐世家——名校边上的人文殿堂 品牌企业的品质承诺 FOCUS3：项目资源整合策略——卖点整合 FOCUS3：项目资源整合策略——媒体整合 集成 网络 DM派单 户外广告 报纸杂志 短信 电视、电台 营销活动 电视、电台、报纸杂志、网络等以软文炒作为主。 FOCUS3：项目资源整合策略——费用预算 1万 手机短信 3万 客户礼品 合计：20万 以上价格均为预算价格，按实际价格为准 3万 电视字幕（全年） 其他媒体 5万 SP活动 2万 折页 4万 DM投放 2万 户型单页 销售软件条件 价格预算 采用方式 一场“短、平、快”的战役！ 创造沭阳形象明星楼盘 创造沭阳销售明星楼盘 创造沭阳品牌明星楼盘 提高产品的市场最大有效占有率 帮助开发商实现土地的最高价值 提升盛唐房地产在沭阳的品牌 FOCUS4：项目销售策略 FOCUS4：项目销售策略 持续 销售期 形象 树立期 （开盘） 概念 激活期 销售 促进期 2月 4月 4月待定 时间段 12月31日 7月 10月 收尾 清盘期 FOCUS4：项目销售策略 1 阶段性均价把控市场： 2 3 4 强销期 持续期： 模糊市场价格，期待市场反馈，以便及时调整。 开盘前期 开盘以较低价入市，控制整体价格水平。 是强销的有力延续，建议略抬均价以刺激市场需求。 大盘已经得到消化，剩余高端顶尖产品，建议做高均价。 收盘期： FOCUS4：项目销售策略 不公开策略 建议一期上市时模糊具体均价（以价格区间公示，让客户只有预期的心理价位，开盘前一周左右公示价格，这样既可以前期试水市场，探求目标客户心理价位又可制造市场神秘感，为后期价格公开积蓄市场。同时根据客户的瞄点情况进行价格的调整，保证价格处于可控状态。 小幅上扬 短、平、快的营销策略，控制销售节点调整价格小幅上扬，树立市场形象。 价格调整采取分批次短促上扬的策略，由于本案推盘密集，因此在市场基础上，建