珠海某商业广场项目定位及商场规划报告-33页汇.docVIP

珠海某商业广场 项目定位及商场规划报告 目 录 第一部分 日东商业广场项目定位 3 一、 日东商业广场项目定位描述 3 1．1定位原则： 3 1．2项目定位描述： 4 二、 项目SWOT分析 7 2.1、项目SWOT分析 7 三、 目标客户群选定 11 3.1、商场经营户组合定位 11 3.2、商场经营商品定位： 12 3.3、终极消费者定位： 13 3.4按消费能力定义： 14 第二部分? 日东商业广场商场商铺及物业产品定位 15 一、 业态业种组合比例 15 二、 商场功能定位及功能区域招商对象及租金水平 17 三、 购物中心经营管理模式定位 19 3．1建议商业广场采用： 19 3．2采取“统一管理、分散经营”的原因： 20 四、 商场商业软硬件环境配套标准 23 4．1公共装修标准 23 4.2商铺单位装修标准 24 五、 商场规划分割建议 24 5．1前提： 24 5．2商场规划之商场分割经营建议 24 六、 商场定位后销售方案的设计 27 七、 商场定位后招商方案的设计 28 7.1招商方案设计原则： 28 7.2日东商业广场招商方案设计： 29 第三部分? 日东商业广场价格定位 30 一、租金价格 30 二、销售价格 31 第一部分 日东商业广场项目定位 日东商业广场项目定位描述 1．1定位原则： 商场香港概念的阐述：符合香港人个体经营商场和投资物业的习惯； 经营商场习惯： 在香港品牌都采取在人流旺的商场或街道租赁相对独立开设专卖店的形式经营，私人商铺尤其一些波鞋店、漫画店等经营潮流商品的私人经营更是独立门市； 香港人对投资商场物业要求有独立业权、可以保障对商铺经营的自主权，商场可以提供整体的市场促销推广活动，商场人流有保障，商场租金回报稳定及有上调空间； 1．2项目定位描述： 珠海唯一的加勒比海滨风情大型综合情景式购物中心 定位展开： 珠海概念 随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消化最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。珠海政府最近加大了在全国范围（包括港澳台）的城市形象推广的力度，珠海已经被越来越多的人们所熟悉，无论是在珠海营商还是投资商业物业都已经成为外来资金进入珠海的突破口，所以在日东商业广场的定位上我们首先将购物中心定义为珠海概念的商业物业项目。 珠海唯一一个大型休闲购物中心 现代商场的消费行为购物的诉求已经越来越淡化，人们进入一个购物中心希望可以同时满足购物、就餐、休闲、运动、娱乐甚至商务等消费需要，也就是大陆业者喜欢说的一站式购物。日东商业广场采取现代购物中心的经营特色，在百货经营满足了购物需要的基础上添加了餐饮、娱乐、运动、休闲、广场活动等功能，这样的商场定位已经成为中国大陆地区乃至华人地区大型商场开发的特征，但在珠海目前也就只有珠海百货、免税和海天城三个商场加上周边商业街道在共同打造这种购物环境，还没有真正意义上在单个的商场内实现满足这种随着居民生活水平提高而形成的购物消费需要。 加勒比海滨风情商场描述 加勒比海滨风情1B,2R,3S(B指酒吧一条街，2R指香港演艺界新加坡年轻少女组合2R，借助其新加坡组合概念和年轻潮流的感觉带出商场在形象上的定位，3S指珠海情侣路综合开发概念RIVERIA规划中精髓集合阳光（Sun）、沙滩(Sand)、海水(Sea)的亚热带风情海滨商场风格)，总结为一句话就是： 情景式购物中心描述 情景式购物中心返指两个概念： 1、香港概念——由香港人经营的主营香港澳门CEPA零关税产品，也就是说消费者只要在日东商业广场就可以享受到香港的服务和香港的产品； 2、海滨概念——根据商场位处珠海形象道路——情侣路，直接面对珠海唯一一个沙滩游泳场优势，商场策划的主导思想就是为商场赋予了针对休闲和旅游消费的经营主题。 项目SWOT分析 2.1、项目SWOT分析 日东商业广场优势： 1、项目规模大，接近4万平方的商场规模，而且综合统一经营，有很好的大型购物中心概念，对香港的经营商户和本地居民有吸引力；2、购物环境得天独厚，有珠海市区唯一沙滩游泳场，有亚热带沙滩风情海滨商场概念，尤其对旅游休闲消费者有吸引力；3、交通便利，项目可达程度高，4、日东商业广场物业本身的特色是有超过两百米的临街面，进深由23-50米，柱网分布方正使用，商场气势雄伟，昭示性强；5、港珠澳大桥兴建对香港经营客户甚至大陆客户经营信心有提升，经营商家对珠海的未来远景有憧憬；6、CEPA概念将为日东商业广场带来更丰富的商品供应和经营户群体；而这两者正好提供了珠海目前商场的错位经营，避免在百货层面的竞争；7、三楼五月花酒楼已