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第一部分 我们面临的市场环境 政府东进北移构想 城西板块—魅力尤存 城西板块 是瑞昌市的老城区、原中心区。目前瑞昌市的政治、经济、文化、商贸、金融中心。步行街，商业街，购物中心皆在此区。 该板块地处旧城区，中心区域范围不大，拓展空间较小，因此房地产项目除[通海花苑]为成片开发规模较大之外，其余均为见缝插针式开发，规模较小，产品一般为商住楼，配套环境较差，属于典型的传统开发模式。目前该板块的房地产项目：通海花苑、顺达商城、罗湖商住楼。 城东板块—未来城市亮点 城东板块 属新规划区。为瑞昌市的发展重点区域与发展方向，该区设计超前、道路规划整齐、绿化环境规划较好，远离工业污染，比较安静,适宜人居环境。目前房地产项目大部分都在该区，并且项目规模较大、成片开发为多。目前该板块的房地产项目有：金桥大市场、鸿福雅居、鸿泰苑、桂发时代商业步行街、阳关小区、粮食局商住楼、XXXX花园等。 市场高速成长,外埠开发商唱主角 2001年，瑞昌市房地产开发面积约4万平方米，2002年瑞昌市房开发总面积约9万平方米，基本上没有空置房，而2004年1-8月份全市房地产开发面积超过40万，几乎是前5年的总和。 截止2003年，瑞昌市目前房地产开发商总数为15家（含正在注册的2家），其中具备资质的3级企业计2家，其余都为4级资质企业，并大多是因小项目开发而注册成立的公司，有项目开发的房地产企业在10家左右，基本上都为外来企业。而2004年全市所有的房地产项目超过2/3为外地企业开发. 市场起步晚,产品开发层次底,价格差距大 瑞昌市房地产约在2002年起步,此前以自建私房为主; 产品开发类型以多层建筑为主（商住混合），花园类小区在今年才有一些增加，批发市场也占据一定的市场份额，目前无小高层案及别墅案; 目前瑞昌市商品住宅销售价格城西、城东差别不大，因为两区各有优劣，主要是看小区综合品质，平均房价约850-900元/平方米，其中最高达1200元/㎡（上海广厦的鸿福雅居），最底可至550元/㎡（城西物资局大厦）. 2004年市场展望 预测未来房价主要会受九江房地产价格影响较大，九江市区的房价走势将成为瑞昌房地产价格的晴雨表。 从整个开发趋势来看，未来的房地产项目将集中在环境较好的城东新城区，一者有地可供，符合政府整体发展思路；二者是该区为未来人居环境之典范。而城东则将秉承多拆少建的原则以改善城市发展面貌。城北建设还需要相当一段时间，因此未来两年内瑞昌市的亮点在城东。 我们面临的竞争压力 上海广厦的[鸿福雅居] [鸿福雅居] ——基本情况 品牌定位：标志性高尚生态社区(欧韵经典,豪门风范) 目标消费群：瑞昌市上层或成功人士与公务员 建筑风格：欧式经典社区 价格：均价1050左右 第二部分 我们自己怎么样 我们的优势 本案所处的城东板块是城市未来发展的亮点与发展方向，特别是处于新城区与老城区的过渡区域，既可享受新城区的居家环境,又可享受老城区的居家便利; 本案地处中心广场市政府旁,是未来城市行政中心区之中心, 升值潜力无限可能; 先于本案开发的上海广厦的[鸿福雅居]以高端物业高端价格出现,给本案预留了极好的定价空间; 本案与三星级酒店为邻,而且同为一公司开发,无形中提升了本案的可信度与亲和力; 本案产品设计独树一帜,区别与其它任何产品,单套面积小但功能全,满足业主高档物业低总价之要求 我们的劣势 本案在景观规划和产品定位上不具特色，配套设施不够明确，交房标准同周边楼盘没有明显竞争力，同上海广厦的[鸿福雅居]项目相比,没有自身亮点,难以形成说服力打击对手，即产品同质化多,竞争力弱。 在项目所在地,没有房地产开发的历史,除皇家大酒店的影响力之外,开发品牌的影响力有限,可信度需靠项目自身来塑造. 威胁点 在如此短的时间,将近40万平方米的商品房推出,导致市场短时间内的供大于求,竞争加剧容易导致价格战; 与本案有着相似定位的高端物业的[鸿福雅居]以开发时间早与建筑品质好的口碑抢先挣得部分金字塔塔尖的客户,抢占先机; 随着2004年下半年九江土地计划出让数量的增加,市场的饥饿状态将得到缓解,房地产价格持续上升的局面有望在明年初得到改观,这一变化直接影响到瑞昌市的房地产的势态,对本案的推广时机有着直接的影响. 我们的机会 现阶段瑞昌市房价处于上升期,抢先把握机会赢得销售最佳时机将使本案被市场推着走,反之,市场高潮落幕,则陷入被动局面; 项目尚未推出面世, 给后期的广告推广预留了大量可塑造空间; 第三部分 下一步我们该如何做 其它项目靠什么销售 精品--做瑞昌高档物业第一人 定位为高档精品楼盘，引领瑞昌房产潮流，做高档物业第一人：该类以[鸿福雅居]为典型代表，目前该高端市场上几乎无人竞争； 占据核心区位优势,创造无竞争对手市场 “物以稀为贵”以地段取胜，