【2018年整理】旅游地产万达西双版纳市场调研及产品初步建议分析报告23158124.pptVIP

城中心边缘20万平米的纯居住大盘，项目宜居性强，产品多以94-140平米的三居产品为主力户型，并配置60套双拼、联排别墅。 冠嘉 冠城 项目平面图 项目效果图 132平三居 130平米三居 西双版纳冠嘉地产开发有限公司 开发商 住宅3000元/平，别墅4800元/平 销售价格 本地中高端自住客户，外地投资、度假、避寒客户（北方客户居多） 客户情况 新开3栋，200套左右，销售70%左右 销售情况 住宅30-40平公寓、94-140平三居，联排230-250平 主力户型 2010年9月 开盘时间 1600 总户数 2.7 容积率 20万平米 建筑面积 高层、别墅 建筑形式 西双版纳景洪市勐海路南国帝景旁 具体位置 城中心片区 所在区域 冠嘉冠城 项目 项目点评： 项目毗邻流沙河，临近机场，为近郊的20万平米居住大盘，宜居性强。项目住宅主力户型为94-140平米三居，满足自住、度假需求，别墅面积介于230-250平米。 第三部分 房地产市场分析 市场未来供应量较大，且供应区域比较分散，世纪金源项目对本项目形成一定竞争力。 潜在 供应 第三部分 房地产市场分析 从近两年成交但未形成供应的土地来看，住宅与商业成交86.6万平，折合建筑规模110万平。其中嘎栋片区商业12.2万，住宅3.3万平。 本项目 A16 A19 A20 B5 B8 B7 B2 B6 B9 B4 B3 B1 其中世纪金源圈地4148.8亩；总建筑面积61.29万平方米，建设康体中心、滨湖休闲生态区、五星级酒店，为本项目未来主要竞争对手。 世纪金源项目 商业 住宅 西双版纳房地产市场小结 小结 第三部分 房地产市场分析 西双版纳整体市场供不应求，2009年竣工面积58万平，销售面积80万平（景洪占比近8成，62万平米）。 景洪目前在售项目集中在城中心片区和曼弄枫片区，本项目所在噶栋片区还处于未开发状态。 供需规模 市场格局 在售项目大多处于尾盘，销售价格在3000元/平米左右，月均销售34套。 销售情况 本地客户与外地客户占比为6：4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。 客户结构 城中心多为高层、小高层，产品主打40-80平和100-150平，曼弄枫片区则多为200平以上别墅产品。 产品表现 目 录 第三部分 房地产市场分析 第四部分 项目定位 第一部分 地块分析 第二部分 外部环境分析 项目类型 城市 属性 本土 市场 地块 情况 基本规律 案例研究 市场定位 功能类型 客户特点 产品定位 档次风格 建筑形式 户型及配比 商业 车位 销售价格 结合：规划条件 结合：相似案例 市场比较法 万达品牌溢价 第四部分 项目定位—定位思路 开发顺序 第四部分 项目定位—项目类型 地块条件 规模：占地22.4公顷，建筑面积33.6万平，体量较大； 位置：地块区位较偏，短时间内不会被本地居民认可； 特色：旅游资源、山地景观资源丰富。 城市属性 热点旅游城市，旅游资源丰富、旅游收入比重较高、年接待游客超过700万人次。 本地市场处于启动期，发展平缓，市场容量有限； 本地居民住房条件较好，多有住房，首次及改善性需求较弱； 在售项目目前以本地客户为主，但近年来外地度假、投资类客户明显增加。 本项目将依托旅游资源、面向外地客户、打造高端旅游住宅地产 本土市场 以旅游资源为依托、面向外地客户、打造中高端新建型与资源依附型相结合的旅游住宅地产。 项目类型 以旅游资源为依托、面向外地客户、打造中高端新建型与资源依附型相结合的旅游住宅地产。 项目类型 民族山寨 住宅 主题公园 高尔夫球场 度假酒店 商业 热带雨林 动物王国 山水景观 总体上旅游住宅地产可分为以下两类： 新建型（创业型） 策划开发一个或多个旅游景区作为整个经营模式的核心，在旅游景区周边设置住宅地产，借助景区所带动的消费流实现经济效益。 典型的代表就是深圳华侨城、杭州宋城，通过策划开发世界之窗、欢乐谷、宋城等主题公园，实现后续住宅地产项目系列建设升值的。 资源依附型 寻求现有旅游景区周边建设的住宅地产项目，享受现成景区的经济辐射效应。 典型代表：北京香山别墅群、广州南湖国家级旅游度假区周边的住宅区等。 本项目位于西双版纳自治州，区域内良好的景观条件与丰富的旅游资源为本项目开发提供了优越的条件。 与此同时，项目规划打造西南最大旅游项目，必将建立独特经营模式方能支撑如此规模旅游项目。 第四部分 项目定位—项目类型 定位高端、高品质高价格、以销售为主、投资价值明显。 旅游住宅地产特点 旅游住宅地产有以下共同特点： 定位高端性 相对于普通的社区环境来说，旅游住宅地产所依托的旅游休闲环境是一种社会稀缺资源。因此经营者往往会采用中高端定位的开发方式来发挥这一稀缺资源的最大效用，同时定位上的高端性又可以提升地产