绵阳盐亭广场营销策划方案汇.doc

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 鸿 宇 广 场 尾 盘 营 销 方 案 前 言 鸿宇商业广场销售至今已有两年时间，由于前期销售对招商及商业业态规划重视程度和控制力度不够，所以整个商业广场呈现出的经营现状是几条步行街道冷热不均，商业业态分布比较紊乱，商铺有大量空置和关门转让情况，总体表现不甚良好。同时，由于前期没有进行较好的销控，导致目前位置较好的商铺被销售一空，而位置较冷的商铺无人问津，出现了B区的东街经营火爆，商铺销售一空。A、C、D栋之间的商铺销售不畅。被盐亭人民公认的好地段的南街，这里郁金香生活广场拔地而起，老百姓因此给予了极大关注，同时，该项目的推出，也大大切去了盐亭商业地产这个本来就不大的蛋糕，给鸿宇商业广场的后期销售带来了很大的难度。 一、项目分析 项目情况： 鸿宇商业广场位于盐亭县东街和弥江路交汇处，地处老东门旁，东至弥江路，与东门廊桥相映，西至蓝剑商厦，南汇丝绸大厦，北临川登公寓和庭苑小区。 鸿宇商业广场占地13000㎡，总建面24000㎡，容积率2.2，绿化率23%，其中内外两个休闲广场共3100㎡，建筑风格为川西民居风格，古朴不失现代时尚。项目于2003年底开始正式销售，目前销售已经过半，现已投入使用。 目前未售商铺具体情况如下 a栋 房号 A—1 A—2 A—3 A—4 A—5 A—7 A—8 A—10 A—11 A—12 原套内面积（㎡） 原套内单价（元/㎡） 原总价（元） C栋一楼 房号 原套内面积 （㎡） 原套内单价 （元/㎡） 原总价（元） 房号 c—23 c—25 c—26 c—27 c—28 c—29 c--30-1 c--30-2 c—31 c—32 c—33 c—34 原套内面积 （㎡） 原套内单价 （元/㎡） 原总价(元) 房号 c—36 原套内面积（㎡） 原套内单价（元/㎡） 原总价（元） C栋二楼 房号 C2—2 C2—3 C2—4 C2—5 C2—10 C2—11 C2—12 原套内面积（㎡） 原套内单价（元/㎡） 原总价（元） D栋 房号 原套内面积（㎡） 原套内单价（元/㎡） 原总价（元） 办公楼 房号 套内面积（㎡） 套内单价（元/㎡） 总价（元） 二、鸿宇商业广场的swot分析 1、优势（Ｓ） （1）步行进入城区的捷径，通过廊桥可以很方便地穿过鸿宇广场步行进入盐亭最繁华的街道——南街，目前的东街已成为由车站进城的必经之路之一。 （2）在经营形态上有了初步的业态划分，是当地商业走向成熟的标志 （3）街道环境经过了良好的规划建设，符合人们购物的需求。有利于将鸿宇商业广场打造成带有休闲娱乐性质的商业步行街。 2、劣势（Ｗ） （1）受全国大环境的影响，自2004 开始，全国的商业地产整体就已经开始明显的滑坡，又因国家及银行抑制房地产发展过快相关政策不断出台，也抑制了投资者的投资热情。 （2）本项目的商业位置是介于传统商业中心与非商业中心的之间的过渡地带。商业地产最好的投资理论就是地段论，但作为仅有5、6万人的盐亭县，鸿宇商业广场的地段并不能被大家完全认同。 （3）经营业态零乱，本项目最初明确了广场各条街道的主题经营业态，但在后期的执行中没有很好的认真控制，致使整个商业广场的经营内容杂乱无章，与老商业区无异。没有形成明确的主题定位和集合经营效益，达不到吸引消费者到此形成明确购买意向的效果。 （4）商业广场内部中心广场的设计缺乏吸引力，没有充分考虑商业经营的实际需要，休闲性太强，同时，商业街景的设计上缺乏商业气息，很容易形成普通市民茶余饭后闲坐聊天的场所，而起不到吸引有实际购买能力人群到此逛街购物休闲的目的，因此，整个商业广场虽然有一定人流量，但没有吸引真正的消费群体，商气并不旺。 （5）郁金香广场的提早销售，将本来就犹豫不决的投资者严重分流。 3、机会点（Ｏ） （1）目前盐亭没有新的强有力竞争对手开发同质产品，投资者可选择性小。 （2）如果推出较有吸引力和概念较新的销售方式可能会被投资者看好 （3）通过对商业广场的街景进行适当改造，增加商业经营符号，在一定程度上会对商业广场现有的经营气息产生较大冲击，吸引部分投资者和经