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锦华大厦营销推广方案 什么支撑着利润？ 第一部分：产品分析 商铺经营模式探讨 其他备选方案 大型商家参股 商家购买 招商返租 大型商家参股 商家以品牌的形式参股而最终获得商业物业的使 用权或所有权。 商家与发展商进行利润分成。 商家进入物业所花费的成本较高，一般而言，除非商家认为该物业对于其业务拓展存在必需性，才会考虑此经营方式 。 此种经营方式，不利于资金的迅速回笼。 商家购买 通常这种经营方式的成本高于其采用租赁形式进入物业的3倍。 此种经营模式局限性较大，主要限于商业利润较高的商铺和小商家购买的情况，大商家一般不会采用此种经营模式。 招商返租模式的优势分析 有利于资金迅速回笼。 避免个别出售或者个别出租导致的产权和使用权被分割。 小业主直接面对市场的单位租金要远远高于大商家所能承受单位租金水平，招商返租可避免小业主的高租金防碍引入大商家。 招商返租模式的劣势分析 对于发展商而言，实际只是在一定年限里获得部分静态销售收入，只是回收资金所获得的一个资金机会成本，发展商开发风险较大。 高比例返租回报来吸引投资者购买，返租回报为发展商带来了后期的资金压力。 管理困难 本案商业经营模式建议 商业利润较高的商铺（如一层沿街商铺）以出售方式，获取利润。 商业利润次之的（如二、三、四层商铺）以招商返租方式，获取利润。 此种经营模式可以达到利润最佳化。 引入品牌商业管理公司 优势: 把商业化零，降低投资门槛，广泛吸纳投资群体（产权式投资模式） 容易聚集人气和吸纳商圈人流 有利于提高整体销售率 有效的解决了所有权、经营权、收益权的分离 降低了发展商风险，打消消费者投资固虑 参与商业经营利润分成 大整体 大街区、小模块 建设城市主题街区 城北CBD第一高度 小模块 住宅 商业 销售推进 南京第三极 F 中管网房地产频道 在目前和未来的市场，要想使自已的产品有差异性， 就必须勇于创新和冒险。 只有这样才能领导市场“潮流”， 树立独具个性的品牌形象。 1、品牌策略的原则 勇于创新 F 中管网房地产频道 贵司在项目开发过程中，可采用强强联合的策略， 对参与的企业、协作单位都要树立“精品”意识， 要把这种意识升华成理念， 指导和统筹每一个工作环节和层面，从细部做起。 树立“精品” F 中管网房地产频道 运用各种媒介的传播和社会“口碑”。 善于造势， 除努力制作“精品”外， 要把信息传达给消费者，让人们知道它是“精品”， 如：对本案的开工等重大仪式进行揭幕活动、 对本案的施工团队进行公开的招标等等。 无势造势，有势借势 F 中管网房地产频道 ???? 在本案的建筑地标中，如果能创造一个新的城市注目的焦点， 必然引来社会大众、媒体的关注，吸引大家前去参观、欣赏， 造成轰动效应，从而迅速打开市场。 更为重要的是，建筑乃百年之计，历经沧桑不易损坏。有那么 一个城市景观存在，就相当于一个优秀的广告品，它会带来非同凡 响的广告效果。 城市景观 F 中管网房地产频道 建议一： 实施“先炒作，后销售”策略， 通过此策略确定本项目最高的美誉度和知名度， 实现项目品牌价值最大化。 建议二： 实施“高价定位，低价入市”策略， 通过此策略确立本项目最大市场占有率地位， 实现项目品牌利润最大化。 2、品牌实施建议 F 中管网房地产频道 视觉管理 媒介广告 电话咨询服务 互联网页 媒介新闻 房展会 促销活动 顾客 口碑 3、项目整合推广执行 F 中管网房地产频道 推广思路： 忠诚 认同 购买 光顾 需要 兴趣 知晓 分众传播 VIP计划 大众传播 分众传播 大众传播 情系 牵手 体验 F 中管网房地产频道 锦华大厦工地制作大型布幔，设立路牌广告， 装修售楼中心，吸引消费者注意。 运用报纸、广播、网络公开销售信息， 采取产品说明宣传集中详尽介绍锦华大厦的功能特征、销售信息， 唤起目标客户关注。 邀请新闻界认识从不同侧面撰稿炒作锦华大厦。 有计划的投放DM、楼书等宣传资料。 现场接待 第一阶段：预热期 F 中管网房地产频道 以舆论领袖（媒体、专家、业内）为重点， 以大众作为主要传播面。 主动沟通，打消疑虑，关键是建立信任。 宏观层面宣传 各新闻媒体的良好关系的巩固，以大篇幅专访、新闻等形式出现，建立信任。 选择吸引眼球的题材，开始引起关注，先炒热地段和“第三极”概念 以形象展现为目的，开始形成初步的形象定位。 诉求以虚为主，产生联想空间，尽可能扩大潜在消费者的范围。 媒体投