长沙市顺天星城国际项目总体策划思路汇.doc

顺天项目（星城国际）总体策划思路 前 言 经济开发区要上更高的台阶 拥挤的长沙中心市区必须外拓 一北一南，中间的开福区政府沿新世纪大道一线将起到“承北启南”的关键作用 开福区宽广的土地在北边，土地存量占全市城区的一半以上，还有30平方公里的土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积的1.6倍。 新的区政府和金霞新区的建设 表明政府对本项目所处区域必须做热做旺做强的决心 则本项目的成功与否 不仅对顺天集团而且对开福区的后续发展具有特殊的战略意义 不能立足于一个普通开发商开发一个常规地产项目 本项目的运作必须站在对整个开福区政府发展起拉动作用的高度去考虑 同时它可以有效提升开福区及长沙商业在湖南、中南乃至全国的影响力 也就是说 在本项目横空出世前 外界还不太知道长沙的开福区长沙的商业还只是在长沙出名 有了本项目 外界会因为本项目坐落在开福区而让它在全国频频上镜 同时因为有了本项目外界从此不敢小看长沙的商业 提及长沙北提及开福必提及本项目 提及长沙商业必提及本项目 做现代商业的样板和教科书 这就是本项目的高度 目 录 《项目分析篇》 一、 项目规模 二、 项目地段及交通情况 三、 项目地块地貌情况 四、 项目周边环境情况 五、 项目周边相关配套情况 六、 项目于所在区域地位 七、 项目商圈人口现状及未来增长预测 八、 项目优势 九、 项目劣势 十、 项目威胁 十一、 项目机会 《项目市场篇》 一、 长沙总体经济情况分析 二、 长沙商业市场分析 三、 长沙消费者商业消费行为分析 四、 相关重要因素对本项目的影响分析 《项目定位篇》 一、 项目商业定位的原则 二、 项目商业品质档次定位 三、 项目市场定位 四、 项目目标客户群定位 五、 项目主题形象定位 六、 项目主题形象的演绎 《项目规划篇》 一、 项目开发节奏 二、 项目设计理念 三、 商业板块功能分区与配置 四、 商业板块建筑风格 五、 商业板块环境艺术设计 六、 商业板块内部交通组织设计 七、 项目全程创新体系及附加值提炼 《营销推广篇》 一、 总体原则 二、 操作步骤 三、 具体执行时间安排 《项目效益篇》 一、 社会效益分析 二、 经济效益分析 后语 《项目分析篇》 本篇解决以下问题；是个什么样的项目？项目自身情况如何？初步分析项目有何优劣势？ 一、项目规模：项目占地约1100亩，实际可使用面积约900亩（折合约60万平方米） 二、项目地段及交通情况 1、 目前及未来总体情况：项目位于伍家岭以北，被火车道分隔为一个独立的僻静处，目前属于城郊结合部的一个不起眼的地块，但随着东二环开通、新世纪大道即将建成、项目南边家居城动工，特别是开福区中心区的北移，本项目所在地有可能成为北商圈不可忽视的一个地方，由于该地块目前还是一片空白，好画最新最美的蓝图。 2、 交通情况 全方位绕城交通干线：二环路、三环路 周边南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周边东西走向主干道：新世纪大道、丽臣路 可达公交线路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（长沙最大水路港口）、湘江二桥从项目西南方向连接岳麓区，三汊矶大桥从项目西北方向接通二环路，月亮岛大桥从经济开发区接通三环路。 火车：著名的京广线从项目旁边穿过，北边经济开发区有火车编组站。 三、项目地块地貌情况 1、 项目地块目前为鱼塘，拆迁较为容易，整个地势平整无遮挡。 2、 项目北边为捞刀河，但水位高过本项目较多，由于用来阻隔河水的河堤没有经过市政整修，黄泥、河草杂乱，需要花大力气整治，但规划得好，则可为本项目带来景观方面的附加值。 3、 项目西边为铁路与南北主干道隔开，这使本项目一方面受火车噪声影响很大，另一方面由于只能通过铁道路轨下的涵洞进入本项目所在地，交通较为不便，必须在消除火车噪声影响及多开拓涵洞入口、改善交通瓶颈方面下工夫。 4、 项目南边为大型家居市场和公园，可与本项目互相呼应共聚人气，可在购物与游览方面与本项目相互辉映。 5、 项目东边为宽广的鱼塘，规划为二环北延线拆迁安置用地。目前人流方面没有保证，但随着东二环与项目南边新世纪大道的连接，加上开福气区对该区域的重点开发，东边将是吸引人流的主要管道之一。 四、项目周边环境情况 1、 除项目北边具备捞刀河景观之外，其余三面均无良好景观，这让本项目单纯做住宅区变得困难，尤其是项目靠火车道的西边，火车扰民成为做住宅的硬伤，而规划为商业则受此影响不大。 2、 项目西边隔着铁道为南北主干道金霞大道，为市区人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西边，则是开福区政府所在地及正在建设的临（湘）江高尚居住区，将成为该区域商圈消费的主力群体之一。 3、 项目往北的西北为长沙市经济开发区和高标准的霞凝新港，东北则是正在规划建设中的青竹湖外商城（外商城将设高新技术开发区，高尔夫球场休闲娱乐区，商务中心区，中高档住宅