远东怡景花园沿街商铺推广方案汇.docVIP

同致房地产顾问有限公司 Topic：远东怡景花园商铺推广方案（草案） T0：景德镇远东房地产开发公司 Attn：吁经理 TEL：0798-8296855 CC： 杨总 刘总 Date： 2004/2/2 From(发件人)：同致地产远东怡景花园项目部 Total No. 共6页 _____________________________________________________________________________ 远东怡景花园商铺推广方案 一、景德镇商业房地产市场概况 近几年来，景德镇商业地产受旧城改造、招商引资等政策的影响，发展迅猛。目前景市商业地产表现出以下特征： 1、老商业区分布零散，新商业区处于开拓形成期。 由于受城市的地理条件、发展规划和经济的发展水平的制约，景市的商业布局较为分散，业态缺乏统一规划，总给人以比较零乱的感觉。作为市繁华商业中心——珠山中路，虽然诸业态较为集中，但也是分散中的相对集中。一些大型商业项目距离较远，不利于聚集人气。 作为市中心的休闲广场，附近商业项目不集中，交通线路四通八达，广场的休闲功能并未得到充分发挥。 广场南路及火车站站前路一带，是市政府规划的新的商业中心，但由于受目前商业布局、城市规划和交通条件的影响，其新的商业中心的形成还需时日。 2、商业物业释放过快，将会延缓市场培育的进程。 受政府招商引资和城市规划等因素的影响，近几年来，景市的商业物业的开发量较大，已出现阶段性饱和。就陶瓷市场来说，其重复建设就较为严重，既国贸形成成熟的陶瓷市场之后，香江大市场对市场的支持乏力，从而使原定位为陶瓷市场的锦绣昌南几乎成了死盘。 景市的房地产开发，很多带有街区改造的性质，社区商铺开发量较大，街区商业的形成过程可能会延长。这是因为： 因为整个房地产市场的开发量较大，销售速度在放缓。 已购房客户中不少是投资户，房子虽然卖了出去，但他们不会居住，从而导致新房入住率较低。 在城市开发中，开发商总是优先选择沿街地块，整个街区人口较少。这样会大大降低商铺的潜在价值。 景市的地理条件，对街区人口的数量也起到了限制作用。 3、商业房租差价缺乏规则，政策导向因素明显。 在景市商业地租的高低一方面取决于地段，另一方面取决物业性质和投资者对未来的预期。在很多地段，出现了城郊商铺比市内商铺租价较高的现象。 二、环城北路（区域性）商业房地产市场分析 环城北路是景市房地产开发相对较为集中的区位，沿街商铺开发量也较大，其中包括梨树园、春天花园、新枫园、远东怡景花园、建鸿房产等多个项目的底商达数百间，每平方米售价在3500——5500元之间。现租金为每平方米13——25元之间。出售率达40 %左右，出租率达15%，闲置率达85 %。其中春天花园每平方售价4800元左右，梨树园沿每平方售价在3500—5500元左右，建鸿房产每平方米4000元（已售罄），新枫园底层每平方售价5100元左右，二层3000元/平方米。 大部分楼盘的底商情况如下表： 楼盘名称 数量(间) 开间(米) 进深(米) 层高(米) 售 价 元/m2 租价元/m2 售租状态 入住率 新枫园 81 不等 11-18 4 5150 15-25 在售 10% 华林公寓 9 4.2 12 4 5400 18-20 ---- 100% 东江公寓 16 4.5 14.6 6 5000 12--15 在售 90% 建鸿公寓 9 4.2 15 4 4000 ------ 已售完 90% 春天花园 24 5 18 4 4800 18-20 在售 90% 星光花苑 90 不等 18 7 4500-- 5500 15-20 在售 15% 紫荆花苑 150 4--5 12 4 3500- 4500 ------ 待售 0 信义商住 20 4.2 11 4 5200- 5600 ------ 待售 0 审计 21 4.2 14 6 3500 20-25 已售完 50% 总体上看，环城北路沿街商铺属城郊社区商铺，同时受区位因素的影响，这一带的商铺增值潜力有限。目前由于受人口入住率的影响，商铺作为社区配套功能并未得到发挥。相反由于这里因西接瓷都大桥、香江陶瓷大市场和西客站，是景市的交通要道，作为汽车贸易、汽车维修、汽车美容等为主的汽车销售与服务市场已经初具雏形。由于这里家装市场空间较大，一些建材零售商也开始进驻这里。从调查的情况看，这两种业态的经营情况一般，但随着时间的推移，经营情况会逐渐好转。