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远望大厦行销策划 大纲简要提报 提报宗旨： 房地产开发的关键因素为资本、市场与时间，通过良好的市场预测，确定适合的项目产品定位，在提升价值的同时加快去化速度，浓缩时间利润比是我们提报的着重点。 一、市场简要分析 1、土地分析： 因政策调整，使土地进行统一规划，进行市场化土地拍卖，进而导致地价上涨； 2、价格分析： 江阴房地产市场因供求失衡导致价格中枢在不断飚升，形成有价无市、畸形发展的房地产市场； 3、地产政策： 因房地产利好政策的不断出台，正在不断刺激前瞻性的地产市场，使市场进一步活跃； 4、高端市场分析： 随着高端地产物业开发量逐步扩大，导致竞争局面趋于激烈，消化速率在加速度减慢。而规模、品质、配套、景观等综合优势较好的项目仍然将主导地产高位价值市场； 5、消费特征： 内需消费是江阴市房地产消费的主流群体，而依据城市发展固有的发展轨迹，在迅速发展初期，将有更多比例的投资、炒作成分； 6、开发特征： 随着西区与沿江开发，总价区间将逐步阶梯化、层次化，控制总价将成为开发的主要导向，中小户型将成为主流开发趋势； 综合结论： 1、通过市场分析，我们前瞻性的预测，本地房地产市场发展趋势因价格中枢的快速上涨，消费主体正在发生改变。 2、在这样的市场背景下开发高价值地块的高端产品，难以实现提升项目利润率与加快去化速度的双重要求，随着政策的不断调控高端产品的开发风险也随之相应加大。 3、因此位于核心商圈中全配套、低总价、性价比较高的小户型将随着消费能力的下降，逐步受到主流消费群体的青睐。 二、项目SWOT分析 ——优势和劣势分析主要是着眼于项目自身的实力及其与竞争对手的比较； ——机会和威胁分析是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。 一）优势分析（S） 劣势分析（W）机会点（O）威胁点（T）0—50平方米为主； 4、建筑形式一般为高层一梯5—8户； 5、客户大多为投资客户和年轻客户为主。 对比分析：本项目位于江阴主城区，人民路核心地段，拥有大量先天资源优势，良好的生活机能配套与无与比拟的交通网络更拓展了客源辐射面。政府对此区域的市政投入也使得本项目获益非浅。 通过对小户型物业重要特征的归纳，不难看出本项目完全符合此开发要求，这为项目的开发定位提供了重要的理论依据。 四、项目定位发展方向延展 综合以上优劣点，本项目可以说机遇中有挑战，优劣点都很明显，我们需要引入新产品与嫁接差异化卖点，并通过专业化的策划、包装，扬长避短，在充分发挥优势的基础上，方能使本项目顺利的、迅速的消化。 因此，对于本项目的可行性发展方向，我们建议： 1、有效配套：利用1-4层商厦，提供与项目主题关联的配套设施，形成江阴首个CLUB社区； 2、创新户型：创造差异化产品； 3、提升产品性价比：加快去化速度（预留价格空间，将投资性消费与二次置业通路扩大）； 4、入市时机：选择恰当的入市时机；（结合目前项目进展，需提前蓄势） 5、有效传播：有效利用视听整合手法，对目标客群进行组合传播； 6、品牌联盟：通过嫁接其它已知名品牌扩大其产品附加值。 五、本项目价值测算 一）总销面积测算 二）楼面示意图 三）总销金额测算 本项目体量较小、除学区与配套外并无特色，并不具备开发高端物业的基本要求，因此如何提炼并运用特有的基地资源从而创造出独具特色的差异化产品，进而用精彩的推广传播手法，将项目优良品质以及全新居住理念推广开，来并形成购买热潮最终快速达成利润与品牌的双丰收，这是本提报的目的。 我们坚持以市场需求为导向，用全新的房地产住宅项目开发与营销观念，后续将对整体策略方案进行细致设计。 五、项目命名建议（暂略） 六、项目核心价值提炼（暂略） 七、传播魅力语言设计（初步设定） 一）推广主题 4米8超级空中小别墅/灵活多变的双层魅力空间 年轻态时尚服务公寓/具备全新盈利流程的不动产投资机会 二）推广语言设计： ——有多少种人，就有多少种生活方式… 有多少种生活方式，就有多少种住宅… ——独居？同居？群居？ 现在你可以随心所居 ——谁都不用养我，房子养我 八、销售进度设定 以开盘为时间起点（须证件齐备）： 开盘当月：销售总房源的40%； 开盘至第二月：累计销售总房源的50%； 开盘至第三月：累计销售总房源的70%； 开盘至第四月：累积销售总房源的90%； 开盘至第五月： 开盘至第六月：累积销售总房源的95%； 累计时间预计为6个月。 附件1：江阴市房地产板块格局简析 江阴市房地产经过几年的发展，目前形成了三大板块，即城东板块、城中板块、城西板块。 本项目位于城中版块，为新兴的内环板块，东临中山南路、北侧为人民中路。以下将具体阐述各版块。 城东板块： 是江阴发展较早、较为成熟的一个区域，该板块受到大桥公园的规划建设，使本区域有着得天独厚的自然环境优势，噪音、污染都较低