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项目商业定位浅析 二00七年五月二十日 目 录 商业地产概述 二、商业各业态市场 三、商业地产运作手法 四、商业地产开发管理程序 五、商业地产运营的商业模式 六、项目周边商业业态分析 七、本项目商业定位方案建议 商业地产概述 1、泛商业概念： 商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。泛商业就是商业的广义概念。指各种商业活动，商业业态组合形式。 商业地产是指除了住宅之外的项目，如商铺、写字楼、酒店、酒店公寓、大卖场、工业园区等类似项目。商业地产的商业是泛商业概念。 2、影响商业地产项目因素： 时机性　　 行业进程　　 地段性　 商圈　　　 规模性　　 布局性　　 稳定性　　 人气性　　 资源性 3、商业地产方法分析： 定量分析　　 定性分析　　　 典型性商业分析 4、商业发展阶段 初级阶段：　　大蓬、简易二层平房 中级阶段：　　普通大楼 中高级阶段：　现代化商厦 高级阶段：　　城市综合体 商业各业态市场 服饰百货市场 　①、运动类市场　②、牛仔　③、裤子市场　④、皮衣　⑤、童装、玩具、儿童用品类市场　⑥鞋业市场　⑦、饰品礼品市场　⑧、布料、辅料市场　 粮油市场、花卉市场、食品市场、瓜果蔬菜市场 家居市场 机电市场、五金、电动、摩配、汽配、机械产品、工业电器 旅游用品市场 古玩、集邮、邮币长市场 电子科技市场、通讯市场 家电业市场 图书市场 药材市场 摄影、婚纱用品市场 眼镜市场 布衣窗帘市场 美发用品市场 化工用品市场 餐饮娱乐市场 商业地产运作手法 在商业房地产领域中，指以收取租金模式、集中化管理运营的商厦或聚合体，它以摊位或柜台、房间等形式，以租赁或卖断使用权、产权的方式给经营户，依靠其营业收取租金，它不同于集中管理的商场或连锁店，以收取流水返扣或自己进货经营，一般开发商不涉入商户经营，其仅以提供场所和服务收取租金或服务费。因此商业地产是以地产提供各种建筑形式，形成商品交易平台的项目开发。其实质商业地产是一个市场化概念、是经济发展到一定时段的产物，shopping mall 是商业地产发展的最高形式，是一个综合商业业态组合体。其运作模式有： 租赁模式 产权销售模式 组合模式 销售与租赁结合 四、商业地产开发管理程序 项目分四个阶段 概念阶段 规划阶段 实施阶段 结束阶段 　各阶段都有不同的工作重点和运作手法，依据不同阶段围绕不同工作重点展开工作。 五、商业地产运营的商业模式 出售，甲方一次性出售予乙方，乙方拥有物业经营权。 租赁，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方拥有物业经营权。 联营，甲、乙双方合作，组建股分公司，甲方出物业，乙方管理团队获商业利润分成，双方拥有物业经营权。 托管，甲方聘请乙方经营物业，乙方按经营利润百分比提成，甲方拥有商业经营权。 六、项目周边商业业态分析 科技市场 百货商场 商业业态组合体 郑州科技市场 （一）概述： 位置：以沿文化路与东风路半围合形成市场。 发展状态：从行业发展形成上：初级市场、中级市场、高级市场并存 文化路东侧两层楼形成街区的科技市场，是郑州科技市场的初级阶段市场，内部各自独立门店，批发零售兼容，河南电子科技销售代理企业都缘于这里。 中关大厦为初级市场的升级版，内部为店铺与摊位组合，形成室内市场，不分业种互相错落共生。是初级商业发展的必走阶段。 创新大厦（赛博数码广场）是郑州科技市场的中级市场，内部统一规划、统一布局，由赛博数码公司统一招租，业态组合细分，不同业种形成不同区域，与初级市场拉开档次。 百脑汇大厦和河南科技数码港（赛博数码广场）是郑州科技市场的中高级市场，具备现代化的商业配套的硬件，有商业企业展示的平台，内部统一规划、统一布局，动线分明，各楼层种业分工很明细，具有详细的业种定位，尤其科技数码港是在百脑汇的基础更加细致的进行了业种细化，店铺与中岛的完美结合，中厅电楼的交叉拉动人气，都是百脑汇不能比拟的。 中原国际数码港是科技市场的高级商场，是商业综合体，由于市场的不断成熟发展，企业已经通过不同的建筑形体把目标群体分开了，形成低中高各档次在同一大市场内并存的商业状态，包括以电子城为主体而形成二手市场，使郑州科技市场很完整形成了一个整体科技商业行业形态。以漯河百货业发展的例证形容郑州科技市场 中华市场（初级阶段）——温州商贸城（中级市场）——中汇广场、统领百货（中高级市场）——漯河新天地mall城市商业综合体（高级市场，但其mall中缺大型百货商场的核心主力店）。 （二）、相关商场调查： 中关大厦 楼层： 7F 1——4F卖场 5——7F写字楼。 业态： 电子科技市场 形式： 室内店铺+市场摊位 业种组合：无细分业种、杂乱组合、店铺、摊位