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江苏省淮安市健康西路地块 房地产开发土地价值评估报告 第一部分 城市宏观经济及房地产开发概况 一、城市概况 1、城市规模 淮安市总面积3171平方公里 清河区面积：51平方公里 清浦区面积：296平方公里 淮阴区面积：1264平方公里 2、行政管辖范围 四县：洪泽、涟水、盱眙、金湖 四区：清河、清浦、淮阴、楚州，主城区 3、城市人口86万人 二、城市宏观经济概况 ◆ 2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%； ◆ 人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%； ◆ 财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍； ◆ 金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍； ◆ 全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。 ◆ 三次产业比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7变为21∶45.5∶33.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。 注：以上摘要05年市政工作报告 淮安市2002—2005年统计数据 年度 2002年 增长 2003年 增长 2004年 增长 2005年 增长 全市总人口 517.68万 519.92万 4.33‰ 524.06万 8‰ 527.77万 7.08‰ 国民生产总值（GDP） 375.02亿 11.6% 420.64亿 12.2% 500.97亿 13.8% 561.81亿 14.3% 全年财政收入 43.19亿 22% 53.88亿 17.7% 63.38亿 17.6% 75.56亿 21 % 固定资产投资完成额 180.2亿 16.3% 229.6亿 27.4% 275.69亿 20.1% 330.73亿 社会消费品零售总额 127.58亿 11.6% 139.32亿 11.9% 156.36亿 14% 198.62亿 全年进出口总额 2.83亿美元 0.71% 3.76亿美元 32.7% 6.42亿美元 70.7% 6,82亿美元 全年国内旅游人数 345.48万 22.8% 406,1万 17.5% 492.15万 20.7% 549.85万 实际旅游收入 17.91亿 38.8% 21.34亿 19.2% 29.01亿 31.7% 34.55亿 在岗职工平均收入 10804元 9.6% 12172元 12.7% 14136元 16% 人均可支配收入 7158.51元 9.9% 7798元 8.9% 8209元 15.1% 9115元 年末存款余额 239.47亿 297.31亿 355.36亿 427.27亿 以上相关数据均来自淮安市统计局2005年统计报告 结论： 根据上述统计资料显示，本市的整体经济有以下几个特征 1、本市的支柱型产业结构尚未形成，整体经济相对较弱 2、受整体经济的影响，消费水平较低，恩格尔系数为64.48，属温饱型 3、由于整体经济的基数较低，在国家宏观经济的支持下，未来经济增幅将增大 4、随着本市支柱产业的形成，势必对人口增长起到推动作用 5、根据整体经济的发展走势，未来本市的经济及人口的增长，势必拉动房地产市场需求的增量 三、房地产开发及市场概况 1、房地产开发总体概况 ◆ 全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0% ◆ 房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7% ◆ 房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。 ◆ 基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。 ◆ 商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。 ◆ 城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。 2、房地产市场状况 指标 2003年 2004年 2005年 累计销售 同比增长 累计销售 同比增长 累计销售 同比增长 地产投资 215673㎡ 38.5％ 345923㎡ 60.6％ 486592㎡ 40.66％ 商品房销售额 195069㎡ 76.7％ 226622㎡ 16.2％ 293781㎡ 29.63％ 3、项目地块区域内居民住宅形态及比重 ◆ 本区域内目前在建项目均为小高层或高层，而实际产品在区域内收重为多层 ◆ 项目地块周边目前尚未有多层产品项目开发 4、政府对各类住宅的开发和流通方面政策法规 ◆ 根据建设部近期颁发有关严格限制低容积率高档住宅的开发 ◆ 淮安市根据相关购房税收规定，144平米的住房税率为4％，144平米以下的住宅税率为2％ 5、地块所在区域土地供应状况 ◆ 目前