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不动产评估 （四）土地权利 【例5】待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 解： 1、进行交易情况修正 　评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易日期修正 　根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 　交易实例A交易日期修正系数＝114/100＝1.14 　交易实例B交易日期修正系数＝112/100＝1.12 　交易实例C交易日期修正系数＝107/100＝1.07 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）土地的价格与容积率的关系是： 容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。 则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1 第三节 不动产评估的收益法 二、基准地价修正系数法的适用范围 1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价； 2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估； 3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。 三、基准地价修正系数法计算公式 被估宗地地价 = 待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数 本章小结 掌握不动产及不动产评估的概念 掌握不动产价格影响因素 掌握市场法、收益法、成本法、在不动产评估中的应用 熟悉剩余法、基准地价法、路线价法的原理 （三）单独评估建筑物的价值 1.建筑物价值=不动产价值-土地价值 2.建筑物价值=（不动产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率　 六、应用举例 [例1]有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。 [解] [解]纯收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： [例2]有一宗不动产，2006年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的不动产价值。 纯收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： [例3]某不动产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 解： 1.选定评估方法 该宗不动产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算不动产纯收益。 年不动产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元） 5.计算房屋纯收益。 （1）计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限。因此，不动产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，不动产使用