土地增值税讲义汇编.pptVIP

土地增值税 主要内容 土地增值税之其他关注 土地增值税之进行时 土地增值税之前期关注 土地增值税之前期关注---主要文件  主要文件 法规文号 土地增值税暂行条例 国务院令第138号 土地增值税暂行条例实施细则 财法字[1995]6号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]48号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号 土增清算单位为： 1、分项目 2、分期 3、分房地产类型 国税发（2006）187号文土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税之前期关注---普通住宅 相关政策 相关结论 土地增值税之前期准备---普通住宅 普通标准住宅与其他类型房地产是否需要分开？ 普通标准住宅与其他类型开发产品的界定 1 国税发（1995）46号文：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。 提前测算、做好筹划 2 土地增值税之前期准备---核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭 证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续， 经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 土地增值税之进行时---收入 补贴收入 房地产转让收入 视同销售 1 2 3 土地增值税之进行时---收入 房地产转让收入 1 （国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 与企业所得税的差异 与核算指引的差异 土地增值税之进行时---收入 视同销售 2 （国税发（2006）187号文） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 回迁房屋 内部员工 福利 与企业所得税的差异 特例折扣 翻一页看看 土地增值税之进行时---收入 视同销售—与企业所得税的差异 2 （国税发（2009）31号文） 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。 视同销售价格规定不相同 视同销售确认时间不相同 视同销售范围不相同 土地增值税之进行时---收入 补贴收入 3 土地出让金返还、税收返还等补贴收入属于营业外收入，不属于土地增值税征税范围。 土地增值税之进行时---扣除项目 利息费用 取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本 相关税金 1 2 3 4 土地增值税之进行时---扣除项目 取得土地使用权支付的金额 1 （实施细则）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 包