荆门城区房地产市场分析报告汇编.docVIP

荆门城区房地产市场分析报告 2011年，国家继续上年的宏观调控政策，加大了对房地产市场的调控力度，特别是5月26日国务院转发了建设部等九部委《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》后，相关部门出台了10多个文件予以细化和贯彻落实，动用金融政策、土地政策、税收政策等杠杆，对房地产市场进行全面宏观调控，其频率之高、数量之多、力度之大、措施之具体为历史所罕见。在房地产新政的洗礼下，我市房地产市场继续保持快速发展，呈现欣欣向荣的良好势头。 一、2011年城区房地产市场运行状况 （一）房地产开发投资大幅增长 2011年城区房地产开发完成投资6.8777亿元，占全社会固定资产投资的21%，同比增长92%，房地产开发投资增速首次超过社会固定资产投资增速。房地产开发投资中住宅投资为5.6351亿元，占房地产开发总投资的82%,同比增长85%。 （二）土地供应量减价增 2011年城区通过招牌挂方式出让土地使用权39宗，比上年减少 16宗，下降29% ；成交面积810亩，比上年减少205亩，下降22%；成交价格3.12亿元，比上年增长７.６%，每亩单价38.52万元，比上年增长37%。在商品房开发建设成本中，土地价格几乎占了30%，成为推动房价上涨的主要因素。 （三）增量市场供求两旺 1、商品房供应 2011年城区商品房施工面积为68.6922万平方米，同比增长25%，经济适用住房(不含集资建房)施工面积为3万平方米，与上年持平；商品房竣工面积为35.4645万平方米，同比增长18%，经济适用住房竣工2万平方米。 2、商品房销售 2011年我市商品房实际销售面积为45.571万平方米，同比增长59%；其中住宅销售面积为42.773万平方米，同比增长58%，占商品房销售面积的94%;非住宅销售面积为2.798万平方米，同比增长60%，占商品房销售面积的6%。商品房销售面积首次超过商品房竣工面积。 3、空置商品房 城区积压3年以上的商品房全部销售告罄，3年以下待销和滞销商品房面积为8.2436万平方米，其中商品住宅7.2157万平方米，主要分布为老城区西片1.0849万平方米，老城区东片5.2116万平方米，新城区0.9242万平方米，非住宅1.0279万平方米,主要分布为老城区西片0.4779万平方米，老城区东片0.35万平方米，新城区0.2万平方米。商品房空置率约为1%。 （四）存量市场十分活跃 2011年城区二手房成交3147套，同比上升13%，成交面积为48.0488万平方米，同比上升30%，成交金额29485万元，同比上升74%。抵押房屋3608起，同比上升3%，面积为123.0032万平方米，与上年基本持平，金额159877万元，同比上升54%。租赁房屋8726套，同比上升20%，面积为61.1万平方米，同比上升21%。 （五）房地产价格理性上扬 2011年国家虽然出台了一系列稳定房价的调控措施，但由于房地产开发成本大幅上升，城区房地产价格仍然平稳上扬。全年商品房综合物业平均价格为1513元/平方米,同比增长21%，其中，商品住宅最高成交价为2380元/平方米，最低成交价为630元/平方米，平均价格为1378元／平方米，同比增长9.3%。具体区域平均价格为：老城区西片最高成交价为2380元/平方米，最低成交价为1000元/平方米，平均价格为1504元/平方米；老城区东片最高成交价为1650元/平方米，最低成交价为930元/平方米，平均价格为1292元/平方米；新城区最高成交价为1720元/平方米，最低成交价为630元/平方米，平均价格为1162元/平方米。非住宅最高成交价为22000元/平方米，最低成交价为1516元/平方米，平均价格为3588元／平方米，同比增长45%。具体区域平均价格为老城区西片最高成交价为22000元/平方米，最低成交价为1516元/平方米，平均价格为4650元/平方米；老城区东片最高成交价为6961元/平方米，最低成交价为3360元/平方米，平均价格为3942元/平方米；新城区最高成交价为6800元/平方米，最低成交价为1700元/平方米，平均价格为1794元/平方米。 二手房平均价格为879元／平方米，同比增长17%。 （六）房地产资金来源结构得到调整 2011年房地产资金来源为68777万元。其中国内贷款13679万元，占全部资金来源的20%，同比上升69%；企业自筹55098万元，占全部资金来源的80 %，同比增长61%,其中定金及预付款31000万元，占全部资金来源的45%，同比增长63%。 这表明金融调控初显成效，融资渠道酝酿变局，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖于银行贷款的风险有所缓解，信贷紧缩导致的资金需求缺口从其它资金来源中得到了弥补。但需引起注意的是其他资金来源中购房者定金和预付款有7