房地产开发项目投资收益管理初探精选.doc

房地产开发项目投资收益管理初探 房地产开发项目投资收益管理初探 来源：《明源ITamp;地产》 作者：全雄明 金科集团总裁办主任 日期：2012-01-173 房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目的投资失败，对企业的打击都可能是致命的，因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。 众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。 一、构建适合的投资收益测算模型 1.建立投资收益模型的目的 个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。第三，规范投资收益测算、提高工作效率。投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。 2.不同类型的投资收益测算模型 销售型物业投资收益测算模型 关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。 主表一：项目利润表。本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。 主表二：现金流量表。本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。 主表三：资金计划表。本表主要反映项目融资和还本付息的情况。 要形成上述三张主表，还需要一些辅助表单作为依据。 辅表一：项目核心关键节点表。此表主要反映项目开发进度的核心节点，如开盘时间，四证齐全时间、物业竣工时间等，为形成项目销售进度、投资进度、融资进度等提供依据。 辅表二：销售回款进度表。本表要以项目区域、规划楼栋为基础，梳理产品形态，确定产品形态的销售量价走势，为分期、分产品形态确定利润提供依据。 辅表三：投资估算及投资进度表。此表编制相对复杂，首先要规划好成本科目，保证成本科目既满足管理要求、又方便项目测算。 辅表四：成本分配表。本表主要反映项目投资成本在各类产品形态之间的分配情况，为从不同角度测算项目利润提供数据支撑。分配规则可以结合税务对土地增值税及所得税清算口径进行。 另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。 持有型物业投资收益测算模型 简单来说，持有型物业是指不进行销售、开发商持有自行经营的物业，其形态主要包括商场、市场、写字间、酒店等。开发持有型物业，是房地产企业发展的一个方向，因此需要建立持有型物业投资收益测算模型。持有型物业投资模型建立的整体思路，是将持有型物业分为建设期和经营期，建设期测算其投资成本，方法与销售型物业测算相同；经营期测算其项目收益，也是持有型物业投资收益测算的核心。 持有型物业的经营期评价指标，一般包括销售利润率、投资利润率、投资回收期、现值系数、内部收益率等，我们认为，其核心指标为投资回收期，通过经营期的利润预测和现金流量预测进行测算。 混合型物业投资收益测算模型 从行业情况来看，一个项目全部持有型情形并不多见，往往销售型与持有型物业并存。其测算模型可以看作是前两类物业测算模型的叠加。 对此类混合型物业，在测算过程中要注意一点，就是持有型物业成本不能简单并入销售型物业成本计算项目利润，这样会极大影响项目应纳的企业所得税。 3.投资收益测算需要注意三个问题 第一，地下车库资产积压问题 在房地产开发特别是住宅开发过程中，规划要求必须配置大量车库，而从实际经验来看，除别墅外，其他物业的车库销售十分缓慢且存在大量积压，形成沉没成本。对这部分成本，在进行内部利润测算时要计入其他可售物业之中，避免项目名义上获取利润、实质上只赚取一些不良资产。 第二，面积计算口径及阶段问题 从面积计算的口径来看，有规划部门计算容积率的口径，有房管部门办理产权口径，有成本部门成本计算口径，还有销售部门的销售报价口径。从阶段来看