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沙漏模式----案例 小区中间，看园林，被楼包围，距离适中 价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。 * 特殊系数 考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。 * 增值系数（折算率） 考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性； 阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性； 露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性； 入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性； 隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性； 夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。 增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） 单位成本 单位建安成本×（1+30%） 保底折算率= = 均价 均价 参数释义： 单位建安成本——取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100） * R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期） =（0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%) =0.977×0.999×0.988 ≈0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 综合折扣 付款方式及优惠(实例)： 一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性） 银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭） 关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系） 销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去 * 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 * 步 骤 水平系数 垂直系数 增值系数 特殊系数 综合系数 折后单价表 折后价格表 折前价格表 折后单价分析 折后总价分析 价格统计表 销售统计表 折后单价=均价×综合系数 折后总价=折后单价×建筑面积 折前总价=折后总价÷综合折扣系数 * 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 * 推售控制?目标 中期 产品质素★★★☆☆ 后期 自住 景观型客户 价格敏感度低★☆☆☆☆ 产品质素★★★★☆ 前期：价格标杆 自住为主 完全享受型客户 完全不考虑价格☆☆☆☆☆，抢到就行 产品质素★★★★★ 中期 产品质素★☆☆☆☆ 前期： 产品质素★★★☆☆ 后期 自住 中高享受型 价格敏感度★★☆☆☆ 产品质素★★★☆☆ 前期：低价入市，火爆，快速回笼资金 投资为主 追求空间型客户 价格敏感度高★★★★★ 产品质素☆☆☆☆☆ 中期 投资、自住 空间与高度并重型 价格敏感度中高★★★★☆ 产品质素★☆☆☆☆ 前期：通常的滞销单位 自住为主 视野空气享受型客户 价格敏感度中等 产品质素★★☆☆☆ * 面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 价格: 检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。 准确性审核 价格审核 * * * * * * * * * 住宅价格表的制作 策略中心 · 技术资源部 二00六年四月 * 一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 * 中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完 现在穷啊！！ 房子都买不起了！ 定价唔好太高或