清华大学房地产培训-商业不动产业投资价值.pptVIP

商业不动产投资价值及模式探讨 zhangxiaoyi@tsinghua.org.cn 二、商业地产的投资价值 商业地产投资的现状 专业投资商比较少 融资渠道比较单一 对增值服务重视不够 空置或不良资产比例较高 三、创新商业地产投资方式 “国九条”解商业地产投资困局， 第五条提出“创新融资方式” 并购贷款 房地产信托投资基金 股权投资基金 三、创新商业地产投资方式 获取利润20% 基金增值收益 有限合伙企业 （PE） 出资比率98% 出资比率2% 资产管理 获取利润80% 有限合伙人（LＰ） 普通合伙人（GＰ） PE投资模型 普通合伙人（GP）：　 　出资1%-2% 　履行投资管理职责 　承担无限责任 　分享收益20% 　 三、创新商业地产投资方式 PE投资特点 有限合伙人（LP）：　 　出资98%-99% 　履行投资出资职责 　承担有限责任 　分享收益80%　 三、创新商业地产投资方式 PE投资特点 私下+私自 富人+能人共舞 投资和管理分开 投资收益与企业成长一致（保守型 的是固定回报） 有一定的封闭期（1-10年不等） 三、创新商业地产投资方式 PE投资特点 物业Ａ 商业投资管理公司GP 物业Ｃ　 物业Ｂ 并购或IPO 回报20% 回报80% 出资98% 出资2% ……　 投资人 LP 商用不动产 成长基金 三、创新商业地产投资方式 商业不动产成长基金模型 投资对象标准 三、创新商业地产投资方式 物业资产良好、权属清晰 在中心城市的良好地段 物业长期空置或经营不善 物业面积最好在2-5万平米 有很好的商业成长空间 希望融资、投资或退出 商业策划定位 商业规划布局 主力品牌招商 商业运营管理 专业增值服务 三、创新商业地产投资方式 投资方式 三、创新商业地产投资方式 股权投资 资产并购 商业经营或租金收益 物业资产增值收益 IPO或REITs资本收益 投资收益 三、创新商业地产投资方式 投资资产被并购 投资股权被回购 投资资产打包IPO 投资资产打包REITs 投资退出 三、创新商业地产投资方式 并购转让型：2-3年 持有上市型：4-6年 投资周期 三、创新商业地产投资方式 成长后转让：年收益率20%以上 成长后上市：年收益率30%以上 投资收益 三、创新商业地产投资方式 主力招商不成功 商业经营不善 投资风险 三、创新商业地产投资方式 三、创新商业地产投资方式 股权投资+商业管理 商业 管理 占股10—20% 基金投资 占股10—30% 成长基金 商业物业 资本+专业 = 投资特点 四、REITs的概念和特点 REITs就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。 是一种以发行收益凭证的方式集合众多投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs属于资产证券化。 REIT一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。 REITs的基本概念 四、REITs的概念和特点 1、REITs是一种资产证券化，是产权（股权）融资。 2、没有年限要求，不需要赎回。 3、有很高的流动性，可以在证券市场自由流通。 4、一般为商用不动产，有稳定的收益。 5、投资产品组合多元化，风险较小。（目前证券 市场大约８０％为风险较高的股权类产品，只 有大约２０％为债券类低风险产品） 　 REITs的十大特点 四、REITs的概念和特点 6、是房地产的融资平台，更是个退出渠道。 7、 REITs 收益回报与其他金融资产的相关度较 　 低，收益波动小。 8、90%收益用于红利分配，可获即期收入。 9、小额资金可投资大额资产，获得收益可享 受税收优惠。 10、REITs的资产所有权和基金及资产管理权的 三权分离 REITs的十大特点 五、REITs与股票和信托的区别 相同点　 1、都公开募集 2、都在证券市场自由流通 3、都是金融证券投资产品 REITs与股票的比较： 五、REITs与股票和信托的区别 相同点 4、都有明确的交易物（资产） 5、都需要投资人、交易市