企业法律风险防范培训之建筑房地产实物.doc

焦保宏律师实务研究 企业法律风险防范培训之建筑房地产 PAGE PAGE 102 企业法律风险防范培训之 建筑房地产实务 焦保宏律师实务研究-企业法律风险防范培训之建筑房地产 内容: 第一部分 房地产建设工程相关法律问题 第二部分 商品房预售相关法律问题 第三部分 物业管理相关法律问题 房地产业是我国新兴的支柱产业，规范和引导房地产业的健康发展是我国政府一项紧迫任务。近几年来，国家立法机关、司法机关和行政机关等部门陆续出台了一系列有关房地产方面的法律法规和司法解释，包括《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《物业管理条例》等。房地产业涉及的法律问题非常繁杂，最容易发生纠纷的法律问题主要集中在建设工程的施工、商品房买卖以及物业管理方面。 笔者此文主要内容就是建设工程的招标施工、商品房买卖以及物业管理中的法律问题及实务操作。 第一部分 建设工程相关法律问题 建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装饰装修工程。 一、建设工程招投标法律实务 （一）、招标 1、是否必须招标的审查 根据《招标投标法》第三条的规定，建设工程招标首先应注意建设项目是否属于必须公开招标的范围。 必须招标的工程建设项目 根据《招标投标法》和国家计委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的规定，（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：① 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；② 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；③ 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；④ 单项合同估算价低于第①、②、③项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 （1）根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委令第3号）规定，关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括： ① 煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目； ② 铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目； ③ 邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目； ④ 防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目； ⑤ 道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目； ⑥ 生态环境保护项目； ⑦ 其他基础设施项目。 （2）关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括： ① 供水、供电、供气、供热等市政工程项目； ② 科技、教育、文化等项目； ③ 体育、旅游等项目； ④ 卫生、社会福利等项目； ⑤ 商品住宅，包括经济适用住房； ⑥ 其他公用事业项目。 （3）使用国有资金投资项目的范围包括： ① 使用各级财政预算资金的项目； ② 使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目； ③ 使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。 （4）国家融资项目的范围包括： ① 使用国家发行债券所筹资金的项目； ② 使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目； ③ 使用国家政策性贷款的项目； ④ 国家授权投资主体融资的项目； ⑤ 国家特许的融资项目。 （5）使用国际组织或者外国政府资金的项目的范围包括： ① 使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目； ② 使用外国政府及其机构贷款资金的项目； ③ 使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。 可不进行施工招标的项目 有下列情形之一的，经县级以上地方人民政府建设行政主管部门批准，可以不进行施工招标： （1）停建或者缓建后恢复建设的单位工程，且承包人未发生变更的； （2）施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的； （3）在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，且承包人未发生变更的； （4）法律、法规、规章规定的其他情形。 2、工程招标的条件 应当注意工程招标须具备下列条件： （1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；（2） 工程资金或者资金来源已经落实；（3）施工招标的，应有满足需要的设计文件及其他技术资料；（4）法律、法规、规章规定的其他条件。 3、自行招标