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优派克思-金地南京河西金地集团所街项目产品开发报告 Unique Partner amp; Customer Skills 关于河西《2007G13地块》产品开发的思考 谨呈： 金地房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归南京优派克思地产整合平台所有，未南京优派克思地产整合平台书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 案例借鉴 竞争环境 项目产品组合建议 本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和奥体商圈的辐射的范围 占地面积：84.9万㎡，容积率1.7； 土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米； 用地性质：商住办公二类居住用地； 交付条件：拆成自然平整 基本指标 基本概况 N 城市副中 心区域 半径2.5km 南湖区 半径2km 云锦路 本项目 金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑 首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面； 其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。 按照本项目的开发背景有针对性的调研； 要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验 有服务豪宅成功开发的前期服务经验。 在房地产界知名品牌上市公司，要求品牌和利润双丰收。 产品设计公司 成功开发的建议 金地集团 市场调研公司 开发要求 本项目作为金地集团在南京的首个房地产项目，项目的楼面地价成本较高，前期的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作。 开发背景 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 案例借鉴 竞争环境 项目产品项目产品组合建议建议 规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上 我们以金地集团的目标为基本出发点，同时结合项目地块的基地条件 客户目标 充分考虑项目的品牌营销因素； 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。 金地集团 项目地块内可直接利用的自然资源不多； 地块的现状道路系统差； 周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀。 基地条件 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 案例借鉴 竞争环境 项目产品组合建议 项目核心问题界定： ——怎么做才能低风险快速实现收益？ 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的产品组合，并做到最大利润？ 问题1 住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配比？ 怎样能够迅速树立品牌，实现低风险快速操作 问题 2 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 案例借鉴 竞争环境 项目产品组合建议 地块解析 城市背景 房地产市场 地块解析及市场背景　 地块解析 城市背景 房地产市场 地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中 地块北面为旧有的商品房和部分安置房，靠集庆门大街为公交公司的临时停车站； 地块西边为城市规划的云锦路，预期这一规划道路的西面大量平房将被拆除，其地块将挂牌出让，届时本项目与江东中路的地铁2号线站点仅500米左右； 地块南面为将要拆迁的市医药中等专业学校； 地块东面有一名为新禧家园的老小区，湖西街对面为南湖小区； 地块的现状交通存在不便，只能从东面的靠湖西街的一天小巷进入，且周边居住小区多数为90年代以前和待拆迁的平房，市场形象不佳 地块解析 N 云锦路 本项目 北面 南面 东面 西面 土地坐落：南京市建邺区所街地块，集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北； 用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为89345.6平方米； 规划用地性质：二类居住用地； 容积率：≤1.7； 建筑密度：≤22%； 绿地率：40%； 建筑高度：≤60米； 建筑间距系数：1.35；? 规划要点参考 (有正式公告，以公告为准) 84000万元 ? 成交价格 2007年03月02日 ? ? 挂牌时间 89345.6平方米 实际出让面积 90760.1平方米 ? 规划面积 二类居住用地151887.52 用地性质 ≤1.7 ? 容积率 建邺区集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北 地块位置 NO.2007G13 ? 地块编号 本项目地块的经济指标决定项目的开发成本较高，楼地面价格高达5530元/平米 地块解析 地块周边现状——商业氛围不浓厚，属于典型的城郊结合部商业，公共配套情况一般 商业：项目西面沿