估价报告判读案例三住宅剩余法和基准地价系数修正法.docVIP

第一部分　总 述 估价项目名称 县某房地产开发有限公司以位于县迎宾大道北侧（周口河西岸）宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。 委托估价方 受托估价方 估价目的因国有土地使用权抵押贷款需要，委托方县某房地产开发有限公司委托对位于县迎宾大道北侧宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。 依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国担保法》和《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的有关规定，评估待估宗地在评估基准日二，土地面积为22655.0，在现状规划利用条件下，设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“通一平”的开发水平，设定用途为商住用地，设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年，住宅用地剩余使用年期69.83年的国有出让土地使用权市场价值，为抵押权人确定待估宗地国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。 本估价报告评估结果仅作为委托方办理抵押融资时使用，不得作其它如作价出资、出租、转让等用途使用。 估价依据法律、法规和政策文件 《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28日施行） 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次通过，1995年1月1日施行） 《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行） 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布，1990年5月19日施行） 《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第136号发布，1994年1月1日施行） 《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布，1998年7月20日施行） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号发布，1999年1月1日施行） 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号） 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号） 《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布，2001年6月1日施行） 《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》，2004年7月20日《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》修正） 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发【2006】17号） 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房【2006】8号，2006年1月13日） 《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（原国家土地管理局发布的[1997]国土[籍]字第2号令） 国土资源部颁发的《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号） 《某省土地管理条例》（2004年4月16日某省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过修正，自2004年4月28日起施行） 《某省土地登记办法》（1996年12月6日某省人民政府令第83号发布，自1996年12月6日施行） 《某省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（2003年5月19日某省人民政府令第11号发布。自2003年7月1日施行） 《关于建立土地估价报告备案制度的通知》（苏国土资发【2001】117号文） 某省人民政府发布的关于贯彻实施《土地管理法》有关问题的通知(苏政发[1999]8号) 某省人民政府发布的关于调整征地补偿标准的通知(苏政发[2003]131号) 某省人民政府和原某省国土管理局、某省国土资源厅颁发的有关文件 县人民政府和县国土资源局颁发的有关文件 技术规程 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001） 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的《城镇土地分等定级规程》（GB/T18508-2001） 原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993） 《某省城市规划管理技术规定》（苏建规【2004】228号） 《土地定级估价报告》 其它 委托方提供的有关资料 待估宗地《国有土地使用权证》受托估价方掌握的有关资料 估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人 口等方面的基本情况资料 估价对象所在地统计资料 估价对象所在地城市规划资料 估价对象所在地城