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土地一级开发融资问题探讨时间：2011-11-17 9:44:30　作者：　来源：陕西省律师协会土地一级开发融资问题探讨范钦 陕西恒达律师事务所【摘 要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。【关键词】：土地一级开发 融资引言地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，讨论土地一级开发融资的基本特征，主就是讨论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征：（一）土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。如果是政府委托市场化机构来执行土地一级开发，则土地一级开发的主体，既可能是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。（二）贷款方式2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限不得超过两年。目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。（三）抵押方式如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。（四）担保方式目前我国土地一级开发主体提供给银行的担保方式主要由三种：1、以可出让的土地收益权为贷款担保由于土地一级开发的收益来源主要来自于土地二级市场的出让，因此，一些土地一级开发主体以未来土地出让的收益为担保。但是，这种方式存在很大的不确定性。2、政府再找一家国有企业做担保这种方式也也存在两个问题：（1）由于土地一级开发一般规模巨大，少则几亿，多则几十乃至上百亿，很难找到有此担保能力的企业；（2）即使找到了担保企业，也等于给该企业多增加了一项经营上的风险，由于土地一级开发的复杂性，担保企业往往未能清楚的认清其中的风险，这就会给担保的执行带来隐患。3、以政府信用担保很多地方政府的做法，是政府承诺，以当地财政收入做担保，如果无法按时偿还银行贷款，财政收入需安排一块代为偿还。这种做法，名义上已经被财政部禁止。2005 年 1 月 26 日，财政部《关于规范地方财政担保行为的通知》（财金【2005】7 号）规定，自通知发布日起，各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的任何担保均属违规行为，其担保责任无效。但是实际上，这种担保方式在很多地方仍然在使用，而银行也默认这种担保的有效性，只是在具体的操作上，银行要求地方政府出具的不是担保函，而是所谓的安慰函，而其实质，仍然是地方政府以政府信用为土地一级开发做担保。二、中国土地一级开发融资体系的主要问题我国土地一级开发融资面临的主要问题包括我国土地一级开发的融资主体不明确、土地一级开发的融资渠道单一两个方面：（一）融资主体不明确各个地方政府一般已经明确了以土地储备中心作为执行的主体，并协同当地国土资源部门、建设部门、规划部门统一进行。但是，土地整理和前期开发的主体，也就是土地的一级开发的主体，是土地储备中心，还是土地储备中心出资设立的企业，还是土地储备中心委托的市场化机构，这一点，各个地方政府做法不一。由于土地一级开发的主体不明确，就带来融资主体不明确的问题。如果没有一个明确的融资主体，也就是没有一个明确的资金偿还的最后追诉主体，则大多数资金提供方都会选择放弃提供融资。（二）融资渠道单一目前来看，我国土地一级