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江苏盐城龙泊湾住宅项目下阶段营销推广方案 【龙泊湾】下阶段营销推广方案 2013年7月20日 新景祥@龙泊湾项目组 PART.1销售目标及任务分解 PART.2市场竞争分析 PART.3项目本体数据分析 PART.4总体营销推广思路 PART.5营销推广执行 PART.6费用预算 13年销售目标　 2013年销售目标1.9亿元，现已完成约1.2亿元 销售额 1.9亿， 已完成 约1.2亿 剩余约7000万 ２０1 3年目标 目 标 销售现状分析　 8号楼未开盘，10#可去化房源仅2-3套，11#客户不买账。 在售货量表（10#、11#） 　 　 B(140) E(160) G(180) 总计 10# 推货 36 36 0 72 剩余 3 4 0 7 11# 推货 72 72 剩余 0 0 41 41 总计 总推售 36 36 72 144 总剩余 3 4 41 48 在售房源中10#楼140㎡户型仅剩余1套18楼房源可售； 160㎡户型目前可售的仅2套2楼房源，但从目前的销售形势来看也无法保证在近期能顺利去化； 剩余房源主要集中在11#180㎡户型，占剩余总货量的86％，从开盘到目前的销售情况来看，由于户型存在的硬伤，销售举步维艰。 销售目标分解　 8#楼的销售是13年销售目标完成的重中之重。 13年待完成销售目标约7000万，按每套100万计算 ，将待完成销售套数定为70套，按照楼栋来分解目标，如右图； 楼栋号 已完成 任务分解 合计 8 0 60 70 10 65 2 11 26 8 销售预判　 任务完成难易度分析 根据目前销售形势及项目开售以来经验来看，10号楼基本无可售房源，11号楼销售任务在目前局势下几乎无法完成，相对销售难度较小的8#楼没有开售； 楼栋号 任务分解 销售难度预判 8 60套 ★★★ 10 2套 ★ 11 8套 ★★★★★ 为了顺利完成年度目标， 8号楼尽早开盘销售势在必行 目标启示 PART.1销售目标及任务分解 PART.2市场竞争分析 PART.3项目本体数据分析 PART.4总体营销推广思路 PART.5营销推广执行 国土资源部下属中国土地勘测规划院昨日发布“2013年第二季度全国主要城市地价监测报告”显示，二季度土地市场延续回升态势，各用途地价环比、同比涨幅有所扩大。 今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。 新景祥观点：二季度土地市场处于平稳上升阶段，符合土地供应周期的规律。房企为满足发展需求，补充土地储备需求强烈，加之房价持续上涨，市场看好后期楼市，引致土地市场有所升温；供需紧张的热点城市推出稀缺地块，导致高价地再次出现。尽管二季度后期出现资金流动结构性紧张，但在房地产开发企业市场购地和房地产开发投资方面并未出现回落的态势，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，地价上涨的动力以及市场出现高价地的可能性依然存在。因此，在政策不会发生重大变化的前提下，预计2013年土地市场维持平稳增长态势。 国土资源部：全国城市地价连升五季。（2013-7-17） 宏观市场　 房地产市场近期资讯 国家统计局：6月70城房价仅温州同比下降。（2013-7-19） 7月18日，国家统计局发布2013年6月70个大中城市新建商品住宅价格指数，与5月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有2个，上涨的城市有63个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.4%。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为16.7%，涨幅比5月份回落的城市有4个。 目前一线城市房价水平总体仍处于强势状态，其中，北京、广州、深圳、上海、南京、厦门、福州、郑州、南充9个城市的新建商品住宅价格指数同比已经超过10%，完成年度调控目标难度加大。 新景祥观点：随着“国五条”落地时间的延长，政策对市场的心理影响逐渐在减弱，但 “限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出，中央维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。整体来看，在宏观经济增速放缓的背景下，房地产市场的快速发展仍是推动经济增长的重要动力，同时在市场需求尤其是刚需提振、政策环境仍相对稳定的作用下，下半年房价仍将维持震荡上行。不过受近期银行“钱荒”影响，上海、北京、广州、深圳四大一线城市，银行放贷尺度均有收紧，首套利率折扣提升。与此同时，银行放款速度放缓，申请难度加大。短期来看，购房者受资金制约，入市节奏被迫延缓，这或将影响到整个第三季度的成交表现。因此，下半年的信贷政策将明显影响楼市走势，预计下半年市场将以平稳为主。 宏观市场　 房地产市场近期资讯 昨晚，央行网站披露