2008肇庆端州区阅江路项目市场及产品建议80p.pptVIP

阅江路项目市场及产品建议方案 城东板块分析 城东板块因肇庆东进的政策优势，吸引了大量有实力的开发商进驻城东板块，现时端州区开发中和在售楼盘大部分都在城东板块内，板块被关注率高，城东板块已成为肇庆房地产新热点； 城东板块为初始新板块，配套比城中、城西都有所不足，项目周边环境相对落后，所以城东板块开发的项目社区规划都比较大型，在项目配套规划、建筑规划，产品规划上开发商都比较重视，对项目档次及园林打造都比较注重，以产品优势及未来发展潜力为主力卖点，所以得到端州及周边悬市客户群的认同； 城东板块项目成交均价在5000元左右；价格属于现时肇庆房地产市场的中高端价格； 因现时端州区大量在售楼盘集中在城东板块，供应量比较充足，所以竞争相对比较激烈，成型拉锯战，大多开发商采用降价策略，因有政策因素，社区规模大，项目规划比较完善，肇庆本土客户群对城东区的认同度比较高，现时城东板块每个月的成交量占端州区总成交量的50%左右； 城西板块分析 城西板块紧靠中心城区，大型市政配套齐全，城区文化发展、生活氛围早已完善； 康乐北商业圈的逐渐成熟，城西高档湖景板块逐步形成； 现时城西板块以几个大型品牌开发商组成，项目规模大，拥有独一无二有的湖景资源，产品和品牌都的市场认同度极高，聚多个优势，形成了多个价格的支撑点，形成强势的板块效应； 现时在售的园景单位价格都接近5000元均价，目前城西板块开发商正加紧新项目的开发，新组团将预计在今年年中推出，未来推出的组团价格均价预计突破6000元； 城中板块分析 城中板块位处中心城区，现时可开发用地比较稀缺，在售和开发中楼盘不多，产品是客户群第一首选对象，需求量比较大，供求量比例占优势，营销策略多采用升价方案，价格一直比较稳定； 城中板块项目规模上都有限制，多以单体楼为主，开发商大多依靠市区中心优越地理位置，成熟的市政配套，完善的交通枢纽，成为项目的主要卖点，对项目建筑规划，产品规划没做太多的优势，园林没开发就开始销售，且没并不注重打造项目的档次，项目没有独一无二的卖点优势； 城中板块社区规模、建筑规划、产品规划比不上其他板块的楼盘，但因老城区市政配套完善，交通便利，成熟便利生活氛围起主导作用，成交均价在4500元/㎡左右，成交比较火热，成交量大； 项目位于城市中央商务区，南向二线临江，尽享城中繁华的同时可静观西江景色。 园林风格建议 园林风格建议 现代园林元素表现 不规则水景园林 雕塑小品 园林风格建议 现代园林元素表现 景墙 公共空间 户型建议 户型设计三大原则 第一大原则： 抢占市场空白点 第二大原则： 迎合市场热销点 第三大原则： 产品设计具创新性 户型建议 市场的空白点是什么？ 根据市场数据分析可知，60㎡-70㎡ （套内面积）的两房两厅和111—120 ㎡ （套内面积）的四房两厅户型是市场上稀缺的户型。 市场的热销户型是什么？ 根据市场数据分析可知，81㎡-100㎡左右的三房两厅二卫（套内面积）是市场上最畅销的户型。 城中板块项目规模限制比较大，对产品规划有相应的影响，产品规划也相对接近，户型差异不大，没有特别亮点，造成产品线的选择不多， 而其产品做得较为粗糙； 从肇庆建设局成交数据看，城中板块主力户型面积都在100㎡以上，面积段较为集中，供应量比重大，竞争比较激烈，销售形成一定压力， 100㎡以下小户型比较畅销； 项目在同等条件地段的情况下，必须根据市场情况，制定产品规划，提高产品档次，挖掘更大的核心竞争力，在未来城中板块的供求量的开发过程中突围而出； 区域竞争对手小结 二、项目理解 自身条件分析 区域环境分析 项目SWOT 项目分析 项目区位分析 本案 城市中央商务区 旅游生态区 项目经济指标 总用地面积：14978㎡ 总建筑面积：约48000㎡ 容积率：约3.2 层高：11—18层的小高层 项目四至 地 块 北 东 西 南 居民住宅楼 第九学校 居民住宅楼 居民住宅楼 居民住宅楼与综合批发市场 小结 项目地块闹中带静，位于城市中央商务区，出则繁华，入则静逸； 项目地块较小且呈不规则形状分布，给建筑规划带来一定的难度； 项目四周被居民楼包围着，对项目景观产生一定的影响，特别是地 块东南角位置的低矮旧民房，严重影响整个项目的美观； 项目虽然临江，但只有10层以上先可以观望江景，致使江景单位数 量不多。 地段环境要素优势 项目位于城市中央商务区，所处板块市场认知度高，居住气氛浓厚； 处于传统生活区，生活配套齐全； 周边居住的多位城中区原居民，外来人口较少，治安环境相对较为理想； 项目地块闹中带静，中高层可观望西江景观； 地段环境要素劣势 项目进出不是很方便，现时只能通过一条比