2008太仓景瑞项目市场报告44p.pptVIP

思考 从客户访谈中，本案需要解决以下问题 问题 1 项目本身 产品需求 价格关注 具体内容 项目所属新兴开发区是未来城市的副中心，但目前基础配套欠缺，能否吸引客户？ 产品线丰富，跨度较大，客层分布较广，如何进行各产品客源的准确落位？ 对公寓产品房型面积段的选择？ 对别墅面积段的选择和功能要求？建筑风格的喜好调研？对地中海式建筑风格能否接受？ 外围城市对项目的价格接受情况？ 区域周边各案入住率均不高； 嘉定、昆山、上海等地外围客是否具备导入机会？ 2 3 4 当地客户对别墅和公寓的价格承受度？ 对整个小区的配套需求如何？特别是会所和商业的功能要求？ 当地客户对高层产品的接受度如何？ 1 2 1 2 3 4 客户样本 具有一定承受能力，且物业投资经历丰富的样本人群 姓名 年龄 当前生活区域 家庭结构 物业投资经历 物业购买动因 职业与其他背景 张先生 39 上海 3（男孩6岁半） 2套普通公寓+1套双拼别墅 自住、办公自用 建材私营业主，先生管经营，夫人管销售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层 郑女士 51 江苏 2（母子，儿子23） 14次置业经历，公寓、联排、办公 自住、投资 开过公司，目前专职房地产投资，非常注重生活质量，是社会活动家 盛女士 35 嘉定 4（先生中东籍，两男孩1-4岁） —— 自住兼投资 涉外家庭，夫妇都从事外贸， 阮先生 54 无锡 4 （儿子21岁，女儿10岁） 2套普通公寓+2个厂房（总面积67亩） 自住、厂房出租 建筑与室内装潢公司老板 占女士 35 马来西亚 2代5口（三个孩子） 2套别墅 自住兼投资 本人是全职太太，先生来自台湾，是太仓外贸创业园某台资公司经营管理层 何太太 36 太仓 3（女儿1岁半）　 —— 自住 当地教师，先生也是太仓市二中的高级教师 李先生 42 太仓 2代4口（两个孩子）　 在嘉定买过公寓房 自住兼投资 某公司董事总经理 严女士 37 昆山 2代3口 有过投资住宅经验，目前住在上海西部 自住 某上市企业高层管理人员 胡先生 48 太仓 3（女儿22） 1套高档公寓 自住 从事电子制造业 王女士 43 苏州 5（三代五口，孩子10余岁） 昆山地区公寓房 自住 某公司高级技术骨干 样本特征：1、年龄集中于35-55岁；2、有丰富物业投资和使用经验； 3、家庭结构以两代为主；4、具有一定的承受能力。 我们通过易居20万会员进行的目标筛选，选取25位客户进行深访，以下为代表案例样本 75%可以接受本案的区域位置 受访者普遍对新兴开发区内的楼盘接受度较高。他们对市中心区和新城区的认同度差不多。 用阮女士的话说：对市中心而言看重的是成熟配套和区域归属感；对新城区而言看重的则是自然环境和升值力。 25%左右的客户选择难接受或不确定，主要是由于一些急于买房的或对项目区域不太了解的客户。 客源分析 访谈结果显示，太仓本地居民对本案购买的意愿强烈，反映出该类客户也是本案未来的主要核心客户，他们主要来自临近教育事业单位的老师、工业园区的白领及高官、企业老总、政府官员及私营老板； 来自昆山的严女士表示：太仓新城不太远啊，车子开开20分钟就到了，但是要给我一个购买的理由，他们渴望在环境好地方购买一处有品质的住宅； 公寓面积需求 选择购买公寓产品的客户面积需求主要集中在二房和三房面积段中，其中选择三房的比例占42%，这些人需求的面积段在111-130平米之间，属于改善居住生活，需要产品升级换代阶段。 别墅建筑风格喜好 访谈中了解，客户对别墅建筑风格喜好更偏向于欧式，大多数人觉得中式别墅颜色太过于灰暗，喜好暖色调、明快的视觉效果。他们注重选择美观、有特色、耐看和有整体感的产品立面； 被访者何太太表示：太仓目前新建的商品房不多，立面颜色（建筑风格）没几个耐看的，并表示出对环保材料的喜好； 北美风格 中式风格 西班牙风格 在访谈中问到熟悉地中海建筑风格时，被访者大部分先表示出不清楚，经过看了建筑风格图片后，则立即表示风格很独特，比较喜欢。这点说明客户对地中海风格还不是十分了解，本案需要在前期推广中将其风格进行一定的阐述。 别墅面积选择 选择购买叠加产品面积需求主要其中在180-250平米之间，这些购房者选择别墅较为经济，一般为改善现有居住条件的； 意向购买联排和双拼产品的客户，需求面积段主要集中在250-300平米和300-500平米之间，其中太仓当地客户对面积需求普遍较大。 别墅内部功能需求 豪华会客厅的选择占了15%，说明购买者对客厅面积的大小十分关注，反映这类客群需要较大的交流空间； 其次较大的私家花园和气派的书房能体现这类买独栋别墅类人群的身份地位,因此选择比重也较大； 值得注意的是老人房选择的比例也