2008一航成都天府新区商业综合体项目定位于发展建议报告194p.pptVIP

一航瑞赛项目战略报告 谨呈：成都一航瑞赛有限责任公司 目标 本项目面临的问题 项目周边已经推出了大量的商业金融办公用地，市场竞争激烈，我们如何形成竞争力？ 项目周边不成熟，目前周边的土地都没有正式动工，我们周边没有可参考的项目，由于市区距离项目所在区域有约8公里左右，市区的办公市场对本项目有多大的参考性？ 报告提纲 1.1 城市经济状况 城市发展背景 成渝经济圈处于长江经济带的上游，位于中西部地区的核心地带，具有较强的辐射能力； 成都位于成渝经济圈的核心地带，对整个西部具有较广的辐射范围，具有重要的区域优势； 2007年成渝被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，同年成都首次入围“3000亿城市俱乐部”，综合实力走在西部前列； 未来两年跨国企业拓展选择的城市中,成都位列第三,城市认同度极高。 城市经济环境 2007年成都市GDP快速上升，同比2006年增长20%，经济运行态势良好，2007年成都首度入围“3000亿城市俱乐部”，经济总量已经位列全国城市前列，中西部地区经济中心地位明显； 近5年成都市第三产业发展迅速，年均增幅达到10%以上，已成为城市发展的主导产业，城市产业结构将形成以金融、商务、旅游、休闲等第三产业为龙头的良性经济发展模式； 2007年1-11月成都市固定资产投资额为2101亿元，同比2006年增长28%，第三产业成为投资的主要增长点，房地产投资稳步增长，市场较为活跃； 截止07年12月，已有130余家世界500强企业落户成都，外商投资活跃，城市招商引资能力凸显； 近年成都市人均可支配收入平均增幅接近10%，社会消费品零售总额平均增幅超过13%，整体消费能力达到全国大中城市中游水平，经济活跃度较高。 小结：经济环境良好,为本项目奠定了坚实的基础 1.2 城市发展方向 城市规划方向 2007年6月10日，成都、重庆被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，对城市功能和城市建设提出了更高的要求，原有的城市功能布局已经不能满足改革试验区的发展需求。 城市空间采取“扇叶式”布局，引导城市向东、向南发展，城市呈“片状”向外扩展，本项目所在南部发展带成为城市扩张的重要发展区域； 重点建设两大新兴中心，承接城市向外扩展，本项目处于南部新中心的核心区域，未来南部新中心将成为成都市新的行政、金融、商务和商业中心。 城南规划延伸 城南是连接城市核心区和双流国际机场的战略要地，处于城市对外窗口和城市名片地位。 城南被规划定位为城市新中心，是城市新兴的集行政、金融、科技、商务、商业等功能为一体的CBD商贸中心，各功能区域相对独立又相互联系，以道路为纽带形成一个有机的整体； 成都近年城市建设全面提速，以“一环三枢纽三园区”工程和地铁工程为代表的重大基础设施建设正紧锣密鼓的进行，城南区域内多条快速通道的贯通以及地铁一号线的完工，必将提高区域的通达性，加速区域的发展进程。 小结：城市新中心为CBD的发展提供沃土,也给本项目带来绝佳的历史机遇 区域间竞争板块分析 未来市场主要竞争板块分为4大板块：传统CBD、人南SBD、行政中心办公区、会展中心区等板块； 传统CBD：城市传统核心商业商务区。区域内聚集大量的零售百货、写字楼、酒店，但总体档次参差不齐，未来发展空间较小，商务功能向城南转移。 人南SBD：人南沿线是城市核心区连接机场的交通要道，区域配套成熟，交通便利，周边配套较为成熟，具有浓厚的商务氛围，区域内聚集了大量的高档写字楼和高档产业，城市的商务走廊； 行政中心区：在规划中该区域属于城市新中心的重要组成部分，由于区域属于高新技术聚集区，具有较大的产业支撑，成都政府新行政中心即将在区域内建成，并投入使用，在新行政中心的带动下区域将成为新兴的商业中心 ； 会展中心区：在规划中该区域是商务中心和总部基地。区域内大型城市综合体——世纪城在投入使用，提升了整体区域的品质和价值，同时带动区域的整体发展； 区域间竞争板块分析——人南SBD板块分析 区域依托高新产业、领事馆区、高档居住区等产业，形成了人南线上繁华的商务走廊； 跳伞塔依托跳伞塔的高新数码市场、电脑配件市场等形成了较为繁华的电子数码商圈； 倪家桥依靠美领馆形成了高档的商务办公区； 在二环外依托便利的交通，高档酒店和高档居住区，形成高档商务区。 区域间竞争板块分析——人南SBD板块分析 区域写字楼产品主要是以近两年左右修建的甲级写字楼为主，城南高档商务区已经逐步形成； 区域写字楼未来5年供应量会在100万㎡以上，整体的供应量相对较大； 区域间竞争板块分析——人南SBD板块分析 该板块占据城市核心区向南的门户位置，区域是承接城市商务中心外移的重要区域，同时依靠跳伞塔数码、领事馆等繁华商圈的产业支撑，区域逐步形成了集商业和高档办公为一体的城市新兴商务区； 区域目前已经成