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2009上海嘉定盘古天 地提案（市场定位）107p
清水颐园三期 右岸家园 保利家园 水岸上品 保利海上五月花 金地格林世界 区域市场背景分析 目前价格8000-9500占去市场比例的80%以上，市场内主力总价段在70-80万。 8550元/平米 7017元/平米 9210元/平米 8534元/平米 12080元/平米（含别墅） 7258元/平米 项目 保利家园 保利五月花 右岸家园 金地格林世界 权重 106 107.7 112 120 价格 8534 8750 9210 12080 修正后价格 8050 8124 8223 10066 市场加权求价 8615元/平米 综合以上分析，目前区域市场在售产品的销售均价在8615元/平米 区域市场背景分析 对比定位 项目价格定位——市场比较法 选取目前区域内主要在售公寓产品进行权重因素比较，并对其在售价格与系数的比较关系，推导本项目价格的静态定位。 本案价格=参照项目市场成交均价*比较系数χ100 比较因素 权重 保利家园 保利五月花 右岸嘉园 金地格林世界 拟合度 权重 拟合度 权重 拟合度 权重 拟合度 权重 区域条件 地段 15 100 15 118 17.7 150 22.5 150 22.5 配套 10 120 12 150 15 110 13 110 12 环境 5 100 7 119 5.95 120 6 120 6 交通 10 100 10 110 8 120 12 120 12 城市规划 5 105 5.25 90 4.5 120 6 120 6 项目条件 楼盘规模 10 125 12.5 110 11 100 8 100 10 户型设计 10 105 9.5 100 10 80 8 110 12 建筑品质 5 100 5 100 5 89 5.45 105 4.25 社区规划、环境 5 112 5.6 110 5.5 98 4.9 102 5.1 自身配套 10 100 10 100 10 120 10 100 10 外立面 5 100 5 100 5 100 5 200 10 发展商品牌 5 100 5 100 5 120 6 100 5 物业管理 5 100 5 100 5 100 5 100 5 综合权重 100 106 107.7 112 120 价格定位——市场比较法 和目前市场在售项目相比，本项目价格 8615元/平方米*1.13＝9734元/平方米 价格定位——市场比较法 加权以上市场项目，最后得出平均比价系数为113/100，即为1.13。 由于项目销售将在今年10月份开始销售，从目前市场涨幅来看，分外火热，月均涨幅为3%，因此从现在开始到销售周期内有9％的合理价格上涨空间。 保利五月花月均价格走势 区域公寓市场均价走势 价格定位——价格修正 25 1014000 11393 24 1009000 11337 23 1005000 11292 22 1000000 11236 21 996000 11191 20 987000 11090 19 982000 11034 18 978000 10989 17 973000 10933 16 969000 10888 15 964000 10831 14 955000 10730 13 962000 10809 12 955000 10730 11 948000 10652 10 941000 10573 9 934000 10494 8 926000 10404 7 919000 10326 6 910000 10225 5 901000 10124 4 892000 10022 3 883000 9921 日期 成交均价 0901 8532 /元/㎡ 0902 9192 /元/㎡ 0903 9364 /元/㎡ 0904 9535 /元/㎡ 0905 9869 /元/㎡ 0906 10095 /元/㎡ 保利家园8月开盘价格明细表 因此项目的销售均价为：9734元/㎡×（1+9%） 10610元/㎡ 项目一期总销金额＝10610元/平方米*56476平方米 5.9921亿元 精彩未完·敬请期待 * * * * * * * * * * * * 是花园在室内，还是客厅在室外？ 花园，是别人客厅外的景色，却是我家客厅内的雅致点缀。阳光，清风 ，雨露，家中探访自然的空间和别墅生活的空间在这里融为一体 窗外，看到阳光，星星，小鸟…… 唯独看不到灰色与拥挤。 每间屋都有窗，但不是每个窗外都会引发遐想，盘古的空中花园落地全景天窗外，是一方奥妙天空。家中眺望，看到的是开阔的绿野。 盘古天地生活片 早上，提一壶水，在家里的花园中浇灌花草，做一个花工 定时传来老公熟悉的呼唤声，该是收工的时候 中午，透过阁楼的天
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