2009大连磨盘山项目营销策划方案130p.pptVIP

目前软件园区内有204家来自国内外的高科技企业。其中500强企业18家，规模分别在200人到1300人不等，计划发展规模都在4000人左右 园区内总就业人口3万人，其中工程师1.5万人 预计到2008年园区企业超过300家，园区内工作人员总数超过50000人 资料来源：股份公司工作人员访谈 高档面砖或弹性涂料 目标客户价值取向：人文、生态、品位 形象定位因素分析 市场动态 项目定位 区域市场 中端市场 客户定位 产品定位 营销策略 地块分析 推广思路 推广周期 工作计划 形象定位 价格定位 营销策略 营销推广周期：本案营销推广工作将分为四个阶段开展，分别为筹备期、公开期、强销期、持续期 筹备期：指售楼处尚未进场，项目正式广告推广尚未全面开始之前； 公开期：指售楼处进场后，项目推广及客户积累工作正式开始至开盘前； 强销期：项目开盘后1个月内 持续期：项目开盘1个月后至销售率达到90％之前 2008.1 售楼处完成 2007.10 项目开工 筹备期 2008.3 盛大开盘 公开期 认筹登记 预热市场 2008.7 强销期 媒体组合 强势销售 持续期 前期筹备 引起关注 保持热度 提价销控 2008.9 顺利清盘 推广周期 建安标准： 窗——落地、平开、弧形、转角 门——子母门 走廊楼梯——仿古铁艺与木质扶手 通道——暖色釉面砖镶帖 景观建议 景观设计的实际成本相当巨大,建议开发商抓主重点进行规划突出骨架亮色中原认为重点体现在: 南向山林景观的呼应利用 地势高差的视觉通透性 栋间小品的点缀设计 北向排洪沟的视觉过度设计 东西入口的设计 适当水景点缀 重点突出绿化与周边山林的融合 自然坡居，步随景移—— ——高低错落，布局别致 随坡就势 自然而然 立体式景观绿化 柔顺弯曲的步道营造了亲切温和的邻里空间 小 径 ——园区小品 综合附加值建议 住宅产品除满足日常居住功能外，在安全、智能化、环保、美观等方面亦存在多种附加功能要求，附加功能的合理、完善与否也会对项目产品品质的提升产生影响。 为解决屋顶太阳能热水器安装混乱的难题顶层越层产品太阳能热水器赠送统一安装； 为解决小高层建筑空调外机安装不易，且容易造成外保温被破坏的问题，小高层产品可赠送空调并统一安装； 为解决一层、顶层安全问题的窗磁、门磁防盗报警技术； 已普遍采用的项目周界红外探测监控报警系统； 可视对讲的一卡通、小区广播、夜视、呼叫中心110联动以及防尾随等新增功能的全面应用； 弱电智能化网络解决方案； 为区域内教职员工和高新园区软件园客户准备的运动自行车棚,考虑促销需要赠送山地车 智能化大幅提升项目档次 （一）计量收费技术 1、三表远传，自动采集 2、采暖（地暖）分户控制，分户计量 （二）安全防范系统 1、区域、周界防范报警，闭路电视监视 2、单元门对讲系统 3、偷盗紧急报警 4、巡逻保安系统 （三）设备集中控制与管理技术 1、闭路电视监控 2、紧急广播与背景音乐 3、物业管理系统 （四）家庭现代通讯技术 1、合理布线，2部电话，2个有线电视接口 2、设置高速宽带数据网主干线（光缆入单元，双线入户） 3、采用互联网络，实现小区内信息互通，资源共享 小 结 影响住宅产品品质提升的因素有很多，户型与规划是最直接的影响因素，其它方面仅为有益的补充，有好的户型、合理的规划，项目便成功了一半。 为达到产品品质提升的目的，并不需要集合所有可以集合的产品优势，2～3项有别于竞争对手且为多数客户所认可的拳头卖点，结合有效的宣传往往会起到事半功倍的效果。 市场动态 项目定位 区域市场 中端市场 客户定位 产品定位 价格定位 地块分析 营销策略 推广思路 推广周期 工作计划 形象定位 定价方式 住宅产品价格定位通常采用成本定价法与市场定价法结合的方式； 首先根据住宅产品的土地成本、前期准备费用、建筑工程费、安装工程费、管网工程费、配套设施费、园林环境费、开发间接费、期间费用等九项成本构成计算项目完全成本，再根据开发企业对项目利润率的要求以成本定价法计算成本目标售价； 然后根据市场定价法，通过对周边项目的产品、价格分析，市场同类产品的价格分析，市场自然增幅的估算，预测产品上市预计市场目标售价； 通过成本定价法与市场定价法所得不同目标售价取高值，得出最终项目目标售价； 本案定价采用市场定价法，以柏林水郡项目作为本案定价的主要参考依据制定销售价格。 3、4层价格相同，2层起价，层差50-150元 层差 柏林水郡2价格区间 8000左右 1/5层 最高价 6200/6300 3/