2009山东·莱钢山海天龙凤苑市调报告34p.pptVIP

山海天龙凤苑项目市调报告 2009年5月 一、市场分析 二、项目分析 三、竞争对手分析 四、客户分析 五、规划建议 六、销售建议 一、市场分析 莱钢房地产发展形势受莱钢集团的各种因素的影响，导致房地产市场不合理，目前呈现供不应求形势。 本项目开发时正处于房地产片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力凸现。 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。 莱钢未来的发展规划方向将为本地区中档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间； 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群； 一、市场分析 一、市场分析 一、市场分析 二、项目分析 1、项目基本概况 地理位置 项目位置莱芜市钢城区俯前大街以南，汶水路以西 项目性质及规模 项目占地6403㎡，总建筑面积约43093㎡，非住宅面积10330㎡ 地块现状 地块呈正方形，项目已经建完，准现房销售。 二、项目分析 2、SWOT分析 1）优势（strength） 项目位于莱钢行政区 对面和东面均有公园 配套设施齐全 准现房销售 二、项目分析 2、SWOT分析 2）劣势（weakness） 项目规模小，容积率高，绿化率低 绿化、景观规划不合理 户型设计不合理，面积过大对项目运作不利 人流量少对商业运作不利 缺乏专业的销售团队和物业公司，缺乏楼盘包装和推广 没有供暖，中央空调物业费高 二、项目分析 2、SWOT分析 3）机会（opportunity） 钢城区有资金和有需求大面积的客户群体 莱钢集团员工5人争抢一套房机会，切入市场迅速销售 4）威胁（threats） 莱钢集团的垄断性开发 莱钢集团对开发项目的配套控制 周边项目的挤压 三、竞争对手分析 三、竞争对手分析 三、竞争对手分析 四、客户分析 莱钢集团员工 莱钢集团的开发量少和开发速度慢，导致市场供不应求，无法满足消费者需求。 个体生意户 手头有资金，由于莱钢城区所开发的项目基本上都是莱钢集团开发的，只对内部销售。其他开发商的开发量也无法满足其他人的购房需求。 五、规划建议 第一部分：住宅 五、规划建议 五、规划建议 五、规划建议 第二部分：商业 五、规划建议 五、规划建议 五、规划建议 六、销售建议 由于金融危机的影响，整个房地产市场走入谷底。目前房地产市场状况不利于运作商业项目，所以我们认为该项目分部分运作， 第一部分：销售住宅; 第二部分：商业招商，积累商业客户; 第三部分：竞标知名的商业运营公司整体运作; 六、销售建议 A、住宅 六、销售建议 加大对住宅项目的推广力度，提升项目整体形象，促进住宅的销售。 对住宅部分做一次开盘促销。 对住宅销售价格进行合理的调整。 对住宅的户型面积合理调整或打出赠送的面积的势头。 六、销售建议 B、商业 总体营销模式 作为投资物业，最影响目标客户的关键问题是能否给投资者置业信心，因此我们根据发展商实力提出商业驱动式营销。 在销售前期通过底商的经营展现发展商实力，通过品牌经营及业态组合提升项目档次及形象，通过经营状况支撑项目高投资回报率，因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部分物业销售形成良好的链接效应。 总体营销模式 招商概念—经营休闲E站，占据CBD赚钱之道！ 招商策略 以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家 针对不同商家实施弹性招商政策 以周详的招商计划部署招商工作。 向管理要效益，以效益引商家 营销概念 投资CBD标志商业，占领中心财富高地！ ?? 操作模式建议 方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 优势： 发展商不需投入经营管理力量。 可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。 知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将 商场良性运作。 由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对 销售有利。 劣势： 在租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。 不利于树立发展商在商业方面的品牌。 方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司 优势： 商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。 可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。 可以有效地控制经营商铺的形象和经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。 在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。 劣势： 需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。 对销售的促进作用有一定影响。 建议操作方式： 采用方案（1）对发展商较为有利，引进知名