2009浙江省湖州市安吉.城南社区6号地块定位构想123p.pptVIP

安吉.城南社区6号地块定位构想 II 显章道地产机构 II 2009.12 写在提案之前 根据本项目规模、地理位置、以及现有市场环境，我们对市场前景作出初步判断，力求找出市场空白点及项目核心竞争力，以免在正式推出时出现定位偏差，造成产品的积压。 为此，我们对安吉片区进入了初步的市场调查，根据调查结果对项目的建筑设计给出规划设计建议。 因时间仓促，考虑不尽完美，略有粗陋之处敬请见谅！ 目录： 项目宏观市场背景 项目区域市场分析 项目概况及SWOT分析 目标客群定位 产品规划及建设设计建议 项目推广初步构想及视觉表现 一、项目宏观市场背景 （一）2009年房产宏观形势概述 1、通胀预期带来的投资热潮 在2008年年底全球经济危机的影响下，房地产形势曾经一度陷入冷冬。各种悲观的市场呼声到处呈现。然而，步入2009年春季后，全国房地产形势以出人意料的势头迅速回暖，究其原因，对全球性通胀的预期，在中国表现为为资金找出路的形式。而房地产作为固定资产，在消费者心目中存在的保值增值信心，使房地产产品成为资金保值的重要投资类产品。因此，在2009年的房地产成交情况中，投资者的份额明显增加。 2、压抑的刚性需求集中释放 房地产市场在经历了2008年的萎靡到2009年的强劲反弹，使近半年持币观望的刚性需求快速释放，刺激成交量大幅度攀升。从一手房到二手房均呈现出异常活跃的交易趋势。同时，年初各地针对房产市场萎靡的各种“救市”政策的政策效应也起到了推波助澜的积极作用。 3、资金链盘活后再掀新的拿地潮 2009年房地产开发商在经过半年多的热销后，多数企业去年年底今年年初吃紧的资金链得以盘活，开始了进一步的扩张，呈现出拿地热情高涨的局面。导致许多城市新的“地王”不断产生，“面包没有面粉贵”楼面价高于房价的现象也屡屡出现，进一步推动了房价的上涨。 4、房地产市场信心较足 经历了2008年的低迷和2009年的强劲反弹后，在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，目前，中国的房地产市场呈现出开发商和房产投资者均信心十足的现象。对2010年的房地产形势，普遍看好，或持谨慎的乐观态度。 5、房产M型消费结构态势逐日呈现 房地产消费形态日趋明显的呈两头大、中间小的哑铃型结构发展，即M型消费结构。具体来说，就是一部分针对90平米左右的中小户型，适合都市年轻人消费；一部分则是适合成功人士消费的别墅洋房类高端产品，而处于中间层次的置换需求相对偏弱，显现出两端的购买能力和需求更为旺盛。 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。 （二）、 2009年房地产市场急剧升温 3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。 尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快 受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。 尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。 5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。 施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。 6．国房景气指数持续走高 9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高