2009深圳福田保税区项目定位及物业发展建议116p.pptVIP

深圳福田保税区项目定位及物业发展建议 花样年深圳地产市场策划部 二○○九年九月十一日 以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主 3.1主流客户：贸易、物流、电子类大中型企业客户 主流客户素描 小型企业大多30人左右，规模不大，所需办公空间基本都在200-500平米之间，少数发展成熟的企业需求面积在500-2000平方米以上； 他们之中不凡有业界响当当的名企，产品畅销国内外； 他们在成立之初都选择租赁相对便宜的物业，随着在业内名气提升，逐渐积累了购买办公物业的实力，对办公物业具有独特的审美和产品需求； 白天总有开不完的“头脑风暴会”和沟通讨论会，公司的会议室永远是超负荷运转； 他们特立独行，品味不俗，生活方式随意，喜欢玩空间、摆酷，以设计能力论高低； 他们爱看国外的大师级设计作品寻找设计灵感，对国内的设计产品评头论足。 主流客户素描 深圳市某建筑设计公司 企业背景：约30人规模，经过一定时间的发展，积累一定资金，且企业对资金的周转要求不高。为了便于企业的发展和形象的展示，希望有一个通达性好、品质形象高的办公物业，500平方米左右的面积，既可以作为固定资产投资，又可以解决企业员工办公； 偏爱福田保税区区位的通达性，及福田保税区整体低密度、舒适的办公环境； 注重产品的高性价比； 因为工作性质，偏爱生态、休闲的办公氛围，和6米的层高，通过设计改造后，让办公室充满设计的灵动气息。 3.3辅助客户：20% 主流客户投资客特征 采用玻璃幕墙+彩色钢质格栅； 既彰显高品质的商务办公形象，又通过钢质格栅色彩的点缀使建筑在区域内多以灰色、白色的建筑立面中脱颖而出。 9.1电梯配置及指标 考虑到福田保税区客户的特殊需求，客梯满足20-30人乘坐，货梯满足2000KG货物运送； 项目未来办公人数预测44922.65㎡×1.5÷10 ㎡ /人=6738人。 9.2电梯内装 客梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 福年广场 释义：“福”、“富”互训,以明家富则有福。本义:福气,福运。古称富贵寿考等齐备为福。“福年广场”寓意尊享福田保税区的福址、便利交通、政策利好以及未来的发展潜力； 测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官。 案名建议二 案名三：富年广场 测试：杨柳遇春，绿叶发枝，冲破难关，一举成名。（吉）+官 案名四：华年广场 测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官 案名五：荣年广场 测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官 其他案名建议和思考 1、价格测算说明 市场比较法； 假设项目在2010年10月份预售； 采取市场比较法对项目的预期售价进行预测，选取区域内长平商务大厦、中心区现代国际（19层以上复式产品）和卓越世纪中心等三个项目进行比较。 三、价格定位 2、参考项目基本信息 3、市场比较法测算 假设项目在2010年10月份预售，综合考虑保税区项目所处的区位及产品品质，按照目前市场表现及价格变化趋势，预计未来一至两年内价格呈稳步略涨的趋势，保税区项目在2010年05月份预计可实现销售均价约为：21000-22000元/㎡。 注：该处暂未考虑到34年剩余使用年限对售价的不利影响。 4、结论 花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告 宏观背景 顺势而为 项目定位 有的放矢 市场环境 纵揽全局 地块分析 自我解析 物业发展建议 产品建议 战略选择 方向思考 物业发展建议 第六部分 物业发展建议 一、物业配比建议 300㎡ 商业配套 满足车位、人防和设备用房面积需求即可。 地 下 室 通过规划设计，尽可能预留出相对集中的场地，连同局部架空层，打造一个生态的休闲广场，彰显低密度新型生态办公的理念。 待定 生态广场 地下停车为主，辅以适量地上停车，建议405个地下停车位（按照深圳香年广场每100㎡设置0.6个车位的标准，44922.65×1.5×0.6÷100=405个） 405个 车 位 容积率≤2.5，总建筑面积46792㎡； 配合企业总部业务的需求，在一层预留300平米的面积（10米层高），有独立出入口和形象展示面，配备银行支行的功能配套。 46492 ㎡ 办公空间 备注 面积 类 别 二、设计要点提示 1、分栋和分单元小体量设计 在整体规划布局时，在满足项目价值最大化的前提下，尽可能通过多栋小体量建筑和一栋多单元形式的形式进行设计，并充分考虑大企业入驻的冠名位置和企业形象展示，以彰显企业总部概念。 2、花样年集团总部 对于花样年集团总部的自有物业，在6米层高的基础上，预留2000平方米的建筑面积，尽量保