2010中国硒都茶城产品细节定稿118p.pptVIP

问题 问题： 产权分散，单纯依靠小业主自主招商无法保证经营方向； 比重过大，造成不可控，项目存在风险； 秩序混乱，影响其他销售和经营的实现； 相对混乱，很难形成统一的商业形象 问题： 开发商资金回笼慢； 品牌租赁要求高 招商压力大 需承担投资回报风险 问题： 不回笼资金 靠租金实现收益 为达到整体效果，主力商户进驻租金低，开发商资金压力大，市场风险大。 商户分类 经营步骤 经营步骤 经营步骤 经营步骤 项目招商原则 项目招商原则 成本合计 注：综合上述各项费用，本项目成本总费用预计约为136,693.85万元。 整体项目损益表预估及敏感性分析 注： 1、利润总额为45727万元；2、净利润、可分配利润为34295.25万元；3、税前利润率33.5% 一期规划指标 其中：一期项目产品分析 一期损益表预估 注： 1、利润总额为27322.54万元；2、净利润、可分配利润为20491.91.49万元；3、税前利润率43.5% 其中：一期项目产品分析 其中：二期项目产品分析 二期损益表预估 注： 1、利润总额为18404.63万元；2、净利润、可分配利润为13803.48万元；3、税前利润率24.9% 其中：二期项目产品分析 整体项目开发过程中现金流量表（同时开发期） VI视觉表现 A、推广策略 B、广告策略 C、平面表现 Advertising Presentation 市场突破点的关键 形象的高点 泛产业综合体的建立 产品的高点 现场展示优势的建立 整合推广的高点 整合传播优势建立 市场突破点的建立 市场突破点的核心 建立武陵地区首席茶商业市场的地位 成为茶文化生活的倡导者、市场引导者 推广策略 推广阶段划分—— 第一阶段：项目形象定位 目的:激发市场关注,充分预热市场。 任务：建立项目在市场中的整体形象，清晰地传递出项目的功能定位和 市场定位，塑造项目在行业中的领袖形象和区域市场中的超然地位。 措施：工地围墙完成，户外导示牌完成；软性文章炒作。 广告策略 原则六：多样化合作 招商八招 制胜原则 原则五：消除隐忧，保证销售 原则七：同业差异，异业互补 原则二：先主力，后散户 原则三：控制重点、控制形象 原则一：节点控制 原则八：先收紧，后放松 原则四：品牌先行 原则一：节点控制 招商期 强销、招商期 招商运营 招商工作完成43.62% 开工奠基 战略商家确定 诚意认租 开盘 试营业 正式开业 竣工 装修进场 老带新 挖掘客户 蓄客洗客 蓄客 招商工作完成60% 招商工作完成 75—80% 商户入驻 90%以上 项目招商原则 原则二：先主力，后散户 首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先 行，辅助店随后的原则。 原则三：控制重点、控制形象 确保产品质量，提升项目形象，形成口碑力量。 原则四：品牌先行 形成品牌气候，树立市场信心。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品 牌形象。 原则五：消除隐忧，保证销售 招商不以赢利为首要目的，主要是全力消除后续经营隐忧，化解销售风险。 项目招商原则 原则六：多样化合作 建议开发商可以多样考虑，必要的时候与核心主力店的经营单位共同投资，开发商参 与核心主力店投资，除了未来可以加强经营控制力度，有利于本案的长期经营，同时 可加强其它商户入驻的信心。 原则七：同业差异，异业互补 在同类业种招商时，要注意区隔，保持良性竞争又能共荣双赢。 原则八：先收紧，后放松 遵循高品位，低门坎策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后 期再放松各级散户，力求满场开业效果。 项目招商模式 权责模式 所有权 使用权 经营权 投资客户 开发公司 进场经营商户 商业管理公司 分离 分离 收益 收益 项目招商时间和周期 项目招商参考周期 5000 平方以上主力店----- 开业前12个月—15个月 包括百货,超市,专业卖场等,如客户意向较强并是本地客户可缩短至6个月--- 10个月 500 平方以上,5000 平方以下次主力店----开业前6个月—8个月 包括品牌快餐、个人护理店、大型娱乐餐饮等 500 平方以下专卖店----开业前4个月—6个月 包括品牌专卖店、专营店、小型餐饮等 50 平方以下精品店----开业前2个月—4个月 包括精品店、专营店、小吃店等 项目招商时间和周期 租赁期限 第三年每年递增3%-5%