老虎滩项目整体定位与物业发展建议.doc

2谨呈：大连德丰房地产开发有限公司大连德丰地产老虎滩项目整体定位与物业发展建议200905 31本体条件分析与目标解读2军产属性对于项目开发影响分析3项目开发背景：海资源纬度4项目开发背景：中山区纬度5重点竞争项目分析与案例借鉴6整体定位7物业发展建议体系 本体。对本项目自身的审视——1项目本体条件分析与目标解读4 5项目区位项目地块位于中山区，老虎滩旁，坐享城市与山海资源u城市后花园：项目地块距离中山区城市核心均在半小时车程以港湾广场内，享受城市生活的中山广场15min便捷又不受城市喧杂的影响；青泥洼商圈三八广场20-25 miu海景资源：项目距离n老虎滩只有一山之隔，距离滨海有700米直线距离，资源属性虎滩公园强；in10 m 6交通状况项目地块通过滨海路、中南路、解放路与城市连接，通性顺畅u与城市交通：项目北侧通过私家路连接解放路、中南中南路方向路，可直达中山区核心区；解放路方向u沿滨海路可直达傅家庄、星海广场等地；u解放路和中南路：大连人认知较高，滨海路、星海湾方向滨海路、老虎滩方向中高档住宅的聚集区； 7交通状况项目地块与外界的联系通常但出行道路极具私属感北部地块路，连接老虎滩与解放路北部地块路，连接老虎滩与解放路地块北尽头，一条通向地块南角，760，一条通向滨海路760研究所，与滨海路相连不允许随便出入 8资源禀赋项目具备私家道路、私家海滩及码头、天然山体等强势资源u项目南北侧现状进入道路私密、幽静，私属感强烈；u地块位于山谷中，东西两侧为天然山体公园，独享山林景观；老虎滩u南侧距海仅700米，同时与760所合作开发使项目独享一片私家海滩和码头，属于强势私有资源。私家沙滩项目北侧进入道路项目南侧进入道路天然山体公园码头 9地块四至四至：项目地块东侧临山，西侧为污水处理厂，西北侧为干休所，南侧紧临760研究所已建成小区东侧山体污水处理厂分叉路，一条通向滨海路760研究所一条通向私家海滩和码头 10地块指标项目技术经济指标技术条件??占地面积：约20000平方米??容积率：2--21/a..5??限高：不可超过东侧125米高山体，建筑可实现最高高度为100米??目前楼面：2500元/平米限定条件????用地性质：760专家公寓立项，只有大产权????不良环境：污水处理厂????地形：地块狭长，高差大，改造难度大成本高 11项目属性界定中山区核心区边缘私家山海资源小规模军产住宅开发项目 12项目开发目标??销售目标：“快进快出，适销对路，市场好也卖得出去，市场不好也卖得出去”??形象目标：“高端项目，提升项目性价比，高端形象不代表高端售价”??利润要求：“风险可控的前提下，实现合理利润”中山区核心区边缘、山海资源型、军产开发一、项目的特殊属性对开发的影响是什么？客户端：对客户置业动机的影响是什么？客户间的相互地位有何变化？项目价值：对项目市场占位有影响吗？有何影响？影响力度有多大？投射在产品上的变化是什么？对于销售速度的影响是什么？销售渠道的影响是什么？……二、项目的价值占位两个价值纬度：两个价值纬度下的客户分类、需求、占比、产品、价格梯度有什么特点？项目价值：在军产的大属性前提下，两个价值纬度的关系有何变化？投身到占位、客户端的变化是什么？ 定性。对军产属性开发前提的解读——2军产属性对于项目开发影响分析13 14一般的军产项目，带来以下的问题只有使用权证，没有产权证必须一次性付款，转让时接手方也必须一次性付款相对便宜，可以节省各种税费不能落户不能大规模线上推广……对项目开发意味着什么？ 15资产属性由于没有产权证和缺乏法律保证以及变现能力较差，军产房的资产属性较差购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务；项目非普通的军产1——军队现有住房出售管理办法第三十四条项目，最开始销售的是大产权，经过根据《继承法》规定，产权房屋属于继承的范围，但是军产房由于购买的是使过渡以后可以办理用权而不是所有权，因此不属于继承财产的范围，虽然目前的操作中，房主如小产权；果去世其子女可以要求据对房产部门变更登记，但这不受《继承法》的保护受买人在购置二手军产房的时候，也必须一次性付款，因此二手房军产房的变军产房的资产2现能力较差；属性较弱、居住属性较强；访谈纪要：大连好望角房屋经纪公司经纪徐帅，从事二手房交易5年由于产权属性我现在手里有30余套房源，其中军产房有两三套；军产房在销售的过程中最大问题就是必仍然有差异，须一次性付款，导致很多客户的无法成交，如果是小面积的二手房还好一些，毕竟总价比较产权过渡期仍低，购买的人也多是过渡性居住，但是如果面积比较大，总价上去以后，除非价格有比较大缺乏保障，客优惠否则交易的难度就会提高；军产房的变现能力与普通商品房相比差一些；户的心理影响依然难以消除，侧重于居住属性的基本面不会改变；无产权