武汉房地产市场调查汇总.pptx

对第一阶段策划工作思路的细化;武汉经济处于全国同类城市前列，经济强劲，未来将稳步发展;武汉人口基数较大，未来８年内需求居住面积约５5００万平方米，对房地产市场支撑较大;武汉形成“二三并驱”的产业结构，以“双核”推动城市发展，有效支撑城市经济;武汉城市投资环境不断完善，城市固投逐年增加（增势放缓），促进城市建设与发展，且房投比例平稳增长;光谷区域企业总收入较大，年均增速突破30％，2012年达到5000亿元，产业带动整个城市经济的发展，形成强势的产业经济区域;光谷依托产业经济的发展，名企大量入驻，带来大量产业人口，经济与人口的增长成为区域房地产市场的有力支撑;宏观经济小结：;对第一阶段策划工作思路的细化;;在政策不断的调整下，武汉市房地产投资增幅呈现波动之势，但整体投资额仍逐年攀升，预计未来仍将稳步增长;在国家调控政策下，市场供求情况、成交均价均逐步恢复理性，短期内市场仍将呈现理性的发展态势;武汉房地产市场主力成交面积段集中在90m2以下，其次是90-120m2，刚性需求特征明显;光谷2012年成交均价约7500元/m2，成交面积约120万m2，处于武汉前列，房地产市场发展相对成熟，逐步发展为武汉市内热点置业区域;当前光谷市场以刚性需求为主，主力成交面积段集中在90-110ｍ2之间，且增长趋势明显;受政策调控力度不变、刚性需求进一步释放的影响，市场供求逐步向理性发展;房地产宏观市场小结;;受武汉市场明显的区域特征、客户置业地缘性影响，汉口、汉阳、武昌三大区域之间竞争性相对较弱;武昌市场当前各版块特征明显，各版块仍以内部竞争为主;光谷区域房地产市场可分为城西、中心、城东、临湖、流芳五大片区;城西片区：老城区，供应少，高层为主，价格在8000-9000元/m2之间，区域客户占主导;临湖片区：资源环境优越，物业类型丰富，配套相对基础，客户对区域认同度较高;中心片区：区域经济商业中心，城市属性高，配套完善，价格高企;城东片区：紧邻光谷中心，多为改善型项目，高层价格为7200-8000元/m2，以区域客户为主;流芳片区：区域发展差异明显，中小规模项目为主，高层价格在6800-7300元/m2之间，以区域??户为主力;价格特征：中心片区价格高企，整体呈现“西高东低”局面，本项目所处片区属于市场价格洼地;供求特征：市场主力面积在90-110m2与110-130m2之间，刚需特征明显。大户型产品较少，市场反应较差;项目特征：项目多为中小规模，自身以基础配套为主，多依托中心片区成熟配套发展;物业特征：整体以高层物业为主，低密度物业主要依托优越资源区域分布，其中多层物业相对高层溢价较大;多层产品供应主要集中在南湖、汤逊湖等资源优越区域，城市性多层供应较少，市场反应较好，但其发展受配套、总价限制明显;产品特征：市场产品普遍存在赠送面积情况（约7m2），已发展为客户共识，大面积赠送可较大的降低销售单价，对客户产生一定吸引作用;客户特征：区域性置业特征明显，本项目所在片区可承接中心片区外溢、东边产业园流入的客户;市场格局小结与对本项目的启示：;;竞争市场研判;竞争项目界定——通过各版块的对比，选取竞争项目;供应特征： 90-100m2两房和110-130m2三房为主力，城东片区以改善型为主，户型相对走大，大户型产品相对较少;成交特征：总价受限突出，50-70万两房、70-90万的三房客户接受度较高。年均成交面积在4-5万方，市场表现较好;配套特征：周边配套相对低端，多打造1-2万m2商业配套满足业主基本生活配套，陌生区域增加幼儿园等基础教育设施，降低区域陌生感;交通特征：客户置业区域性较强，地铁等快速轨道设施可有效降低客户心理距离;资源环境：竞争区域资源非强势，城东片区相对突出，本项目可借助水库打造亮点;建筑园林特征：特色建筑风格+大规模园林展示，有利于提高项目对客户的吸引力;客户特征：置业地缘性明显，多为片区内部客，首置、首改的刚性特征突出;;固有价值对比：;在固有价值对比分析的基础下，对本项目的启示：;可塑价值对比：;在可塑价值对比分析的基础下，对本项目的启示：;;;潜在供应：土地后续供应主要集中在中心片区与严西湖南，预计中心片区价格高企，本项目将有机会承接其外溢客户;土地供应附件：;续表;续表