广州中旗地产2008年肇庆四会大沙市调报告（2008-230页）.docVIP

目录 目录 1 前言 4 一、 调研目的 4 二、 调研时间 4 三、 信息来源 4 四、 调研区域 5 五、 调研对象 5 六、 调研内容 5 七、 问卷形式及样本分布 6 八、 数据统计分析方法 7 宏观市场篇 8 一、 大沙镇概况 8 二、 大沙镇经济发展状况 11 三、 大沙镇房地产现状简述 14 四、 紧邻且同级别区域的比较与参照 15 五、 大沙镇房地产发展预判 16 住宅市场篇 19 一、 前言 19 二、 大沙镇住宅房地产市场特点 19 三、 大旺在售重点个案调查与分析 21 四、 大旺已售和安居工程项目统计 36 五、 大旺住宅商品房市场综述 38 六、 四会在售重点个案调查与分析 46 七、 四会住宅房地产综述 61 八、 住宅需求调查与分析 65 九、 住宅商品房市场综述 102 十、 对本项目的借鉴和指引 108 商业市场篇 109 一、 大沙镇商业调查与分析 109 二、 大旺商业调查与分析 124 三、 四会商业调查与分析 149 四、 南江商业调查与分析 156 五、 莲花镇(肇庆市鼎湖区)商业调查与分析 159 六、 水坑(肇庆鼎湖区桂城办事处)商业调查与分析 165 七、 左田(佛山市三水区)商业调查与分析 168 八、 商业市场综述 174 消费群体篇 175 一、 大沙消费群体抽样调查 175 二、 大旺消费群体抽样调查 189 三、 四会消费群体抽样调查 202 四、 南江消费群体抽样调查 204 经营群体篇 207 一、 大沙经营群体抽样调查 207 二、 大旺经营群体抽样调查 219 三、 四会经营群体抽样调查 231 四、 南江经营群体抽样调查 237 基于市调结果的战略思考 239 一、 从宏观环境看 239 二、 区域环境给本项目带来哪些机会与风险 242 三、 本项目开发直接面临的机遇与挑战 245 结束语 249 前言 在对本项目地块所处区域有了大致了解的基础上，我司四会项目组因地制宜的选择了市调方法并进行了周密部署，组织了本次市调。基于此，市调最终获取了较为全面、细致而客观的资料数据，为本项目的开发经营奠定了充分而科学的基础。 调研目的 了解本项目地块的价值属性或者地产因子； 了解本项目地块所处区域对住宅地产的需求现状及发展趋势； 了解本项目地块所处区域对住宅地产的供应现状及发展趋势； 了解本项目地块所处区域房地产项目的竞争态势； 调研时间 2008年10月20日——2008年1月日，为期天。 信息来源 实地考察、问卷调查、深度访谈、政府咨询、网络收集 调研区域 大沙镇 大旺 四会市 三水市河口 肇庆市鼎湖区莲花镇 肇庆市鼎湖区桂城街道(水坑)。 调研对象 政府部门、房地产开发商、当地各阶层居民、本项目地块、其他同类或非同类房地产项目以及终端消费者和商铺经营者等。调研内容 本项目地块的基本属性或者地产因子； 大沙镇的概况：地理位置、人口结构、交通条件、城市建设与规划、（经济、社会、自然）环境以及历史沿革和风俗习惯等； 大沙镇房地产业状况和商业状况及其发展趋势； 调研区域的商业地产整体现状及个体数据； 调研区域的住宅地产整体现状及个体数据； 调研区域的经营户现状、对市场的认识、潜在的需求； 调研区域的消费者对市场的认识、潜在的需求； 调研区域居民对大沙镇的心理认知； 问卷形式及样本分布 消费者 被访者 问卷 形式 访问 时间 (分钟) 总样本量 有效样本分布 有效 无效 大沙镇 大旺 四会市 南江 消费者 街头 拦截 8～10 25 76 44 48 27 经营者 被访者 问卷形式 访问 时间 （分钟） 总样本量 有效样本分布 有效 无效 大沙镇 大旺 四会市 南江 经营者 入户访问 10～15 18 72 56 24 16 住房需求调查问卷 被访者 问卷形式 访问 时间 （分钟） 总样本量 有效样本分布 有效 无效 大沙镇 大旺 四会市 南江 经营者 入户访问 10～15 12 62 56 21 20 深度访谈 当地公务员、公司职员、工厂老板和员工、商铺经营户、农民、学生、摩的司机等。 政府部门咨询 大沙镇政府。 数据统计分析方法 描述性统计分析法 推断性统计分析法 以上是关于本次市调的简要介绍。 项目组对市调所获取资料进行了系统而细致的统计分析，现以报告的形式将整理分析结果呈由贵司和镇政府审阅。宏观市场篇 大沙镇概况 基本情况 大沙镇位于四会市的最南端，隶属于广东省肇庆市的四会市，东面即为佛山市的三水区(市)，是“肇庆东大门，四会南大门”，西江、北江和绥江在此交汇。 大沙镇全镇土地面积80平方公里，中心镇总体规划面积为30平方公里，下辖13个村委会，2个居委会，146个自然村。2007年，全镇常驻人口3.2万人，人