深圳地铁塘朗车辆段A区项目投资收益分析建议60p.pdfVIP

第 1 页 共 60 页 目 录 Table of Contents PART 1 投资收益分析前提说明 PART 2 方案一投资收益分析 PART 3 方案二投资收益分析 PART 4 方案三投资收益分析 PART 5 方案评价 第 2 页 共 60 页 一、投资收益分析前提说明 1、报告假设和限制条件 本次投资收益项目“塘朗车辆段 A 区”工程位于深圳市南山西丽片区，我们在本报告中的有关分析和结论，是建立在以下评估假设和限制条件的基 础之上的： 1) 项目经济技术指标依据 本项目建筑面积根据委托方提供的《塘朗车辆段 A 区建筑概念方案设计》等相关数据，共计容积率建筑面积 260384.00 平方米，总建筑面积为 344859.00 平方米，本次测算以此数据为准。 2) 项目物业面积的确定 根据《塘朗车辆段 A 区建筑概念方案设计》等相关数据，项目住宅建筑面积 56168.00 平方米，公寓 75260.00 平方米，写字楼 49800.00 平方米， 酒店 29550.00 平方米，商业 48096.00 平方米，在本次测算中，以此作为测算依据，若今后实际面积有调整，则报告应作相应调整。 3) 项目取得成本测算依据 本项目甲方深圳地铁集团有限公司用于购买土地成本为 210400.00 万元。 在本报告中我们以其上述费用作为项目购入成本及土地取得成本，测算其经济效益。 项目分析结论是基于以上假设和限制条件之上的，如有变化则本报告需作相应调整。 第 3 页 共 60 页 2、评估假设和限制条件 主要评估依据 1) 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2008]205 号） 2) 《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[2003]174 号） 3) 中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定 4) 开发商取得的项目批文、方案设计资料、用地建设法律文件 3、方案说明 结合项目的实际情况，本报告将针对综合体的 3 种开发模式对本项目进行投资收益的分析，方案如下： 类别 开发模式 租售计划 工程计划 开发周期 开发时间 住宅、公寓、写字楼、商业、酒 土方、地下室及桩基工程同步，主体工程顺序依次为商业、 方案一 SOHO 模式 2012 年 7 月-2016 年 12 月 4.5 年 店全部销售 住宅、公寓、酒店及写字楼 住宅、公寓、写字楼先销售，商 工程计划：土方、地下室及桩基工程同步，主体工程顺序 方案二 万达模式 2012 年 7 月-2016 年 12 月 4.5 年 业、酒店后经营 依次为商业、住宅、公寓、酒店及写字楼 商业、酒店先经营，住宅、公寓、 土方、地下室及桩基工程同步，主体工程顺序依次为商业、 方案三 万象城模式